SAS TERRA FRANCE EXPERTISE
De Erkende/Beëdigde Vastgoed Expert in Frankrijk: de “Expert-Immobilier agréé”
In het Franse vastgoedlandschap is een duidelijke positie ingenomen door de “Expert-Immobilier, de erkende vastgoed-expert.
De “Expert-Immobilier” is een vastgoed-expert die een specialist is als het gaat om vastgoedkennis en -taxatie, en een heel specifiek profiel moet hebben als het gaat om zijn capaciteiten en diensten. De Expert Immobilier (EI) is:
- Een jurist: hij moet een brede kennis hebben van het privaat- en onroerende zaaks recht (erfdienstbaarheden, huurrecht enz.) en van het publieke recht (bestemmingsplannen, onteigeningsrecht, fiscaal recht enz.).
- Een fiscalist: hij moet op de van de fiscale wetgeving en de ontwikkelingen om een goede inschatting te kunnen maken van het functioneren van de onroerendgoedmarkt.
- Een technicus: Hij moet kennis hebben van en oog hebben voor de technische factoren met betrekking tot de waarde: architectonische waarde, technische staat gebouw, plus- en minpunten van invloed op de waarde enz.
- Een econoom: de waarde van een object hangt van meer af, dan alleen de vraag en aanbod op de markt, dus van de economische context in relatie met de technische kwaliteiten van een object. Het is zeker niet voldoende om een lijstje referentiepunten te produceren om tot een waarde te komen, maar deze gegevens moeten in relatie met elkaar een economische redenering produceren.
Deze vier petten maken de Expert-Immobilier een expert in zijn vakgebied.
Daarnaast is de Expert-Immobilier ook de uitgelezen persoon om op te treden als mediateur inzake vastgoed geschillen. Door zijn brede kennis op een specialistisch gebied kan hij de juiste persoon zijn om problemen, geschillen op te lossen, zonder dat een gang naar de rechter nodig is.
In eerste instantie is de EI dus een vastgoedexpert die zich toelegt op het taxeren van objecten:
- Woningen
- Industrie
- Goodwill enz.
Wanneer komt de Expert-Immobilier in het verhaal?
Door veranderde wetgeving in Frankrijk, en de toepassing daarvan en uitleg door de rechter, is er een duidelijke splitsing gekomen, wanneer een makelaar een beperkte taxatie kan en mag doen, en wat de bredere bevoegdheden zijn van de Expert-Immobilier.
De makelaar mag alleen waardebepaling geven (mondeling of op papier: de “Avis de Valeur”) als dit rechtstreeks te maken heeft met het verkopen van een woning (dus voor de zogenoemde “mandat de vente”). In alle andere gevallen is hij daartoe niet gerechtigd en ook niet toe verzekerd, dus bij een verkeerde waarde kan hij zijn professionele aansprakelijkheid niet gestand doen. Hij kan en mag dus geen schriftelijke waardebepaling geven voor bv. erfeniszaken, belastingen enz.
Het bordje van de notaris in Frankrijk komt steeds voller, terwijl zijn beloning steeds lager wordt. Daarom kiezen steeds minder notarissen ervoor om waardebepalingen te doen. Daarnaast is er een belangenverstrengeling als de notaris een waardebepaling zou afgeven, bv voor een erfenis, als hij de belangen van de erfgenamen behartigt en/of zelf een verkoopactiviteit heeft. De notaris is gehouden om de schijn van belangenverstrengelingen te voorkomen, en dat punt wordt steeds delicater in Frankrijk. In dat geval wijkt de notaris uit naar de Expert-Immobilier.
De Expert-Immobilier is de onafhankelijke vakman die zowel de capaciteiten heeft, als de onafhankelijkheid en onpartijdigheid waarborgt om in dit soort zaken op te treden en de cliënt te assisteren. Daarnaast is hij verzekerd voor zijn beroepsaansprakelijkheid voor zijn dossiers, in tegenstelling tot de makelaar, die zich volgens de Loi Hoguet en de Loi ALUR alleen maar met verkoop/verhuur mag bezighouden.
De erkende vastgoed-expert werkt volgens de Europese Taxatie Standaard, opgesteld door TEGoVA (TEGoVA, The European Group of Valuers' Associations).
Kwalificatie van de Expert-Immobilier
De Expert-Immobilier heeft een gedegen opleiding achter de rug door middel van studie en aanvullende cursussen op het gebied van vastgoed, economie, recht en bouwtechniek.
Daarnaast is hij aangesloten bij een van de beroepsorganisaties die hem de status van “erkend vastgoed-expert” verlenen: Expert-Immobilier agréé. Enkele organisaties zijn:
- Centre National de l’Expertise
- Chambre Nationale des Experts-Immobiliers
- La Chambre des Experts-Immobilier FNAIM
Als de Expert-Immobilier na een aantal jaren studie en bijscholing, en aangevuld met een aantal jaren beroepservaring aan de kwalificatie voorwaarden voldoet dan kan hij erkend worden als “Registered European Valuer”, met als titel: “REV”.
Aan enkele experts-immobilier is het voorrecht gegeven om als “Expert-Judiciaire” beëdigd te zijn aan één van de Gerechtshoven in Frankrijk. Deze Experts-Immobilier ondersteunen de rechters in de aanhangige geschillen door de rechters door middel van rapportage en onderzoek te informeren en adviseren. Dit doen ze naast de gewone dienstverlening aan hun cliënten. Dit is de “Expert-Immobilier assermenté”, de beëdigd vastgoedexpert aan het Hof.
De Expert-Immobilier is dus voor de Nederlander die in Frankrijk een huis wil kopen een uitstekende en onafhankelijke gesprekspartner. Voor de Nederlander die al een huis heeft in Frankrijk kan hij een steun zijn als het Franse leven iets minder roze kleurt…
Hoe ziet dat eruit in de praktijk:
■ Wens om naar Frankrijk te gaan
■ Taxaties
Hans en Gerda hebben na een lange zoektocht eindelijk het huisje van hun dromen gevonden. Ze zijn klaar om een bod uit te brengen, maar welk bod? Hoe komen ze erachter wat een juiste waarde is van de woning, bieden ze niet te veel, of misschien wel te weinig en beledigen ze daarmee de verkoper waardoor onderhandelingen nog moeilijker worden. Een taxatie door een onafhankelijk expert kan hier uitkomst bieden.
U heeft een appartement op het oog dat u wilt gaan verhuren. Wat is de return on investment, welk huurbedrag?
Aankoopbegeleiding
Jan en Evelyne zijn gestuit op het perfecte huisje, maar ze hebben heel veel vragen. Het papierwerk dat ze ontvangen van de verkopende makelaar is èn in het Frans en niet duidelijk. Hoe komen ze er nu achter of de septic echt in orde is, of het dak in goede staat is? Hoe moeten we al die papieren lezen en interpreteren? Wie kan ons helpen met onderhandelen om het beste resultaat eruit te krijgen. Wie helpt ons met de notaris? Hoe is het met de rechten van overpad? Zo veel onduidelijkheid dat het avontuur nog spannender maakt, maar ook veel mogelijke valkuilen kan opleveren. De vastgoed-expert biedt uitkomst.
Henk en Heleen willen een camping beginnen. Ze hebben een camping op het oog, maar heel veel vragen waar ze maar niet uitkomen. Hoe kunnen we financieren, ze hebben een objectieve waarde nodig van de camping voor de onderhandelingen, de financiering door de bank maar ook voor hun bedrijfsplan. Kloppen alles stukken, vergunningen? Klopt de kadastertekening van de camping?
Hans en Leoni willen een Chambres d’Hôtes beginnen – maar hoe splitsen ze de aankoopprijs voor het gebouw en de inrichting en misschien wel Goodwill, kloppen de cijfers die ze gepresenteerd krijgen? Moeten ze een SCI oprichten?
Hulp nodig in Frankrijk
Taxaties (voor afhandeling van erfenissen, scheidingen, donaties), ISF-belasting op het fortuin
Het leven is prachtig in Frankrijk, maar ook hier kent het leven zijn schaduwkanten. Uw dierbare overlijdt en voor de successie in Nederland is een taxatierapport nodig. Een makelaar is niet gerechtigd om een dergelijke taxatie te maken, noch daartoe opgeleid.
Bij een scheiding is het van belang om de juiste waarde van een huis vast te stellen, zodat de boedelscheiding zo optimaal mogelijk kan worden afgewerkt.
U heeft een huis in Frankrijk en wilt een schenking doen aan uw kinderen – om problemen met de fiscus te voorkomen is een volledig taxatierapport van de EI de beste bescherming.
De Franse fiscus is niet de beste belangenbehartiger als het gaat om uw onroerend goed portfolio. Waardes worden vaak lukraak vastgesteld met grote gevolgen voor de opgelegde aanslagen. Het taxatierapport van de EI is een standaard om hiertegen in geweer te komen. Indien nodig zal de EI zijn bevindingen en uw belangen verdedigen tegenover de fiscus.
Commercieel vastgoed
Klein of groot, de EI is de juiste partner als het gaat om deze investeringen. Wilt u een boulangerie overnemen, of een leuke supermarkt. Wat is de waarde van de goodwill? Waarde van de inventaris? Is het huurcontract in orde? Waar zitten de haken en ogen?
U gaat investeren in Frans vastgoed? Klopt de waarde en het rendement in de prospectus? De EI kan het u vertellen.
Faillissementen en curatele
Bert heeft al zijn energie en bezittingen ingezet op zijn nieuwe bouwbedrijfje in Frankrijk, maar het is niet voldoende geweest. Zijn huis zal worden opgeofferd om de schulden uit het faillissement of redressement te betalen. Maar hoe voorkomen we dat het huis voor een spotprijs de deur uitgaat. Hoe kunnen we zorgen dat Bert na verkoop een nieuw leven kan gaan opbouwen en het liefst schuldenvrij?
Aankoop- en verkoopprojecten
U gaat uw huis verkopen. Verschillende makelaars zijn geweest en de waardes die gegeven worden lopen verschrikkelijk uiteen. Welke prijs te vragen voor het huis om het optimaal mogelijk te kunnen verkopen, zonder lange termijnen en gekke biedingen. Hoe zit het met de belasting op de winst van de verkoop (Plus-Value), misschien lager verkopen om uiteindelijk meer over te houden?
De EI kan een taxatierapport maken, waardoor u sterker in uw schoenen staat t.o. makelaars en biedingen maar is ook een man van de praktijk en kan u vertellen wat er eventueel nog aan het huis gedaan moet worden om het verkoopbaarder te maken.
U heeft uw huizen gekocht/ verkocht via de particuliere markt? De Expert-Immobilier kan u alle organisatie en papierwerk van de verkoop uit handen nemen, ontzorgen heet dat.
Mediatie bij geschillen
Liesbeth woont al jaren met plezier in Frankijk, behalve dan de continue problemen met buurman François over de muur tussen hun twee tuinen. Wie moet die onderhouden?
Frans heeft waterschade doordat de buurman zijn overloop niet bijhoudt.
De Franse buurman van Greetje zegt dat hij een recht van overpad heeft door haar tuin en de put mag gebruiken. Hoe zit dat?
Een enorme boom haalt de schaduw weg van het terras van Karel. Wat kan daaraan gedaan worden?
De SAFER zit te azen op het land van Kees, terwijl hij het eigenlijk wil verkopen aan zijn zoon.
Gelijk hebben en gelijk krijgen zijn twee verschillende dingen. De weg naar de rechtbank is lang, heel lang, en moeilijk als je de taal niet spreekt.
De EI kan bemiddelen als onafhankelijk expert en proberen een oplossing te creëren die voor alle partijen acceptabel is, binnen een acceptabele termijn, zonder hoge justitiële kosten. De EI is de verschillende talen machtig, maar nog belangrijker, hij kent de cultuurverschillen en zal die overbruggen.
Erfenis en successie
Margot en Frans waren 40 jaar gelukkig getrouwd, maar Frans overlijdt aan de gevolgen van zijn ziekte. Ze leefden al 10 jaar in Frankrijk. En nu? Het regelen van een erfenis en successieaangifte in Nederland is al een klus, laat staan in Frankrijk. En hoe zit het met de Europese erfrecht verklaring?
De vastgoedexpert is kundig op dit gebied en kan het hele proces van aangifte van overlijden, taxatie tot en met de successie afwerking bij de Nederlandse en Franse notaris begeleiden en regelen. Margot heeft al genoeg aan haar hoofd, de EI neemt alles uit handen en zorgt dat alles soepel verloopt.
Opzet SCI en andere rechtsvormen
Henk en Teun zijn goede vrienden en willen samen een Chambres d’Hôtes beginnen. Hoe kunnen ze nu de aankoop het beste vormgeven. Gewoon als privépersonen of beter een SCI (Société Civile Immobilière). De EI weet raad.
Oplevering nieuwbouw
U heeft een heerlijk nieuwbouwappartement op het oog aan de kust, uitzicht op het strand. Het is bijna klaar en u krijgt een uitnodiging voor de oplevering. Maar u bent geen bouwdeskundige en u wilt niet in de valkuilen vallen waar programma’s als “Ik vertrek” volle zalen mee trekken. De EI kan u assisteren bij de oplevering en een volledig rapport maken van de oplevering en de gebreken. Daarna adviseert en begeleidt hij het vervolg.
Tot Slot
De Expert-Immobilier is een expert op vastgoedgebied, en een duidelijke gesprekspartner. Sommige experts houden zich alleen bezig met taxatie, andere experts hebben een breder dienstaanbod.
Dit hoofdstuk kwam tot stand met medewerking van:
Taxatie Frankrijk
Gijs van Breugel
SAS TERRA FRANCE EXPERTISE
Beëdigd Vastgoed-Expert | Expert-Judiciaire-Civil aan het Gerechtshof van Rouen | Beëdigd vertaler
3 Rue de la Roselière
27610 Romilly sur Andelle
Frankrijk
T. +33 (0)2 32 49 31 44
F. +33 (0)8 90 20 69 69
M.+33 (0)6 37 80 82 84
E. info@taxatiefrankrijk.nl
W. http://www.taxatiefrankrijk.nl/
