Tweede verblijf in het buitenland en de Belgische fiscus 2022-2023
TWEEDE VERBLIJF IN HET BUITENLAND EN DE BELGISCHE FISCUS
3e druk 2022-2023
Gillissen, P.L.
ISBN: 978-94-92895-33-2
Aantal pagina's : 350
Belgische en internationale fiscale aspecten bij aankoop, bezit, verhuur en verkoop van onroerend goed in het buitenland
Trefwoorden: aankoop, bezit, verhuur en verkoop van onroerend goed in het buitenland; fiscale aspecten tweede verblijf
Fiscale aspecten bij bezit van een tweede verblijf in het buitenland en de Belgische fiscus
Inhoudsopgave
1. Inleiding
Situatie tot en met aanslagjaar 2021
Uitspraak Europese Hof
Situatie vanaf aanslagjaar 2022 (inkomsten 2021)
2. Wanneer bent u belastingplichtig in België ?
Bepaling belastbaar inkomen in België
Wie is aan de belasting onderworpen en waar ?
Woonplaats en zetel van fortuin
Bepaling van het netto-inkomen
3. Onroerende inkomsten
Begrip eigen woning
Enkele bijzondere gevallen
Algemene regels
Het belastbaar bedrag
Overzicht indexeringscoëfficiënten
Inkomsten uit onroerend goed
Definitie onroerend goed inkomen
Wat zijn onroerend goed inkomsten ?
Wie moet het onroerend goed aangeven ?
Eigen woning en de personenbelasting
In welke gevallen moet u het onroerend inkomen van uw eigen woning aangeven
Voorbeelden van burgerlijke staat en de aangifte van uw onroerend goed
voor de Belgische inkomstenbelasting
Huwelijk onder het wettelijk stelsel
Voorbeeld
Huwelijk onder het stelsel van scheiding van goederen
Wettelijk samenwoning
Aangifte onroerend goed inkomen als u mede-eigenaar bent
Voorbeeld
Belastingaangifte
Voorbeeld aangifte tweede verblijf, afhankelijk van burgerlijke staat
4. Aangifte tweede verblijf in het buitenland en de Belgische fiscus
Tot en met aanslagjaar 2021
Brutohuur / waarde
Oude regime in strijd met EU-regelgeving
Een persistente discriminatie
Het nieuwe belastingregime voor buitenlands vastgoed
Wat is er veranderd ?
Hoe ziet de nieuwe regeling vanaf aanslagjaar 2022 eruit ?
Wie moet er aangifte doen ?
Toekenning Kadastraal inkomen aan buitenlands onroerend goed
Wie gaat het Kadastraal inkomen bepalen ?
Het Belgisch Kadastraal inkomen
Voorbeeld
Wat als de actuele normale verkoopwaarde niet bekend is ?
Voorbeeld
Wat dient u als Belgische eigenaar van buitenlands onroerend goed aan
te leveren aan de Belgische fiscus ?
Wat wordt er vanaf 2021 van u verwacht als u in het buitenland vastgoed bezit of verwerft
Wat wordt er gevraagd ter vaststelling van het Kadastraal Inkomen ?
Tegenstrijdige informatie
Wat als u onroerend goed in het buitenland bezit, maar er nog geen
kadastraal inkomen is toegekend aan uw tweede woning in het buitenland
U heeft in het buitenland een tweede verblijf aangekocht.
Welk kadastraal inkomen dient u te vermelden ?
Nieuwe constructie op een terrein
Kadastraal inkomen van de grond
Kadastraal inkomen van materieel en outillage
Wijziging buitenlands vastgoed (vanwege verbouwing) en het KI
Voorbeelden van wijzigingen
Rekenvoorbeeld
Aangifte in de personenbelasting
Aanvraag vrijstelling
Vaststelling belastbaar inkomen
Wat te doen in geval van vervreemding, verwerving of successie van buitenlands onroerend goed
Herschatting kadastraal inkomen bij waardedaling van uw buitenlands vastgoed
Betaalde interesten
Nieuwe aangifteverplichtingen
Wat betekent dit in de praktijk ?
Hoe berekent de fiscus het kadastraal inkomen ?
Hoe bepaalt de Belgische administratie het kadastraal inkomen van
het buitenlands onroerend goed
In het bijzonder dient u de volgende informatie aan te leveren
Wat wordt het belastbaar bedrag voor niet-verhuurd vastgoed
Niet-verhuurde woning
Aangifte in de personenbelasting
Vaststelling belastbaar inkomen
Gedeeltelijk verhuurde vakantiewoning
Wat aan te geven in de personenbelasting
Aangifte KI van een tijdens het belastbaar tijdperk aangekochte woning
Voorbeeld
Aangifte in de personenbelasting
Vaststelling belastbaar inkomen
Voorbeeld aangifte vastgoed gelegen in Spanje
Aan een vennootschap verhuurd onroerend goed
Berekening van het kadastraal inkomen
Aangifte in de personenbelasting
Berekening van het belastbaar inkomen voor de niet verhuurde periode
Berekening van het belastbaar inkomen voor de verhuurde periode
Grond
Aangifte in de personenbelasting
Berekening van het belastbaar inkomen
Verhuur van onroerend goed aan een vennootschap, waarvan u zelf
bestuurder bent
Kadastraal inkomen per aangetekende brief
Belastingaangifteformulier
Overzicht meest voorkomende scenario’s van buitenlands vastgoed
Actuele verkoopwaarde
Hoe wordt actuele verkoopwaarde vastgesteld ?
Correctiefactoren Kadastraal Inkomen
Wat als de huurder uw buitenlands vastgoed professioneel gebruikt ?
Wat is aftrekbaar en wat niet ?
Zijn buitenlandse belastingen aftrekbaar ?
Aankoop buitenlandse woning door een Belgische vennootschap
Bezwaar tegen vastgesteld Kadastraal Inkomen
Hoe dient u bezwaar in ?
Boetes bij aangifteverzuim
Aankoop, verkoop, erven buitenlands vastgoed en de aangifte
5. Aangifte en uw burgerlijke staat
Aankoop buitenlands vastgoed onder stelsel gemeenschap van goederen
Erfenis buitenlands vastgoed en de aangifte
Zakelijk recht om buitenlands onroerend goed te gebruiken en uw aangifte
Voorbeeld
Als enkel uw partner eigenaar is van onroerend goed in het buitenland
6. Belastingverdragen ter voorkoming van dubbele belastingheffing
Onroerend goed inkomsten uit een land waarmee België een
belastingverdrag heeft afgesloten
Hoe worden uw buitenlandse onroerend goed inkomsten in België belast ?
Vrijstelling onder progressievoorbehoud
Overzicht landen waarmee België een belastingverdrag ter voorkoming van
dubbele belastingheffing heeft afgesloten
Onroerend goed inkomsten uit een land waarmee België geen
belastingverdrag heeft afgesloten
Voorbeeld
7. Buitenlandse onroerend goed inkomsten en de personenbelasting
Gevolgen aankoop van onroerend goed op uw personenbelasting
Is de nieuwe fiscale regeling voordeliger ?
Rekenvoorbeeld
Hoe is het KI berekend ?
Belastingschema
Ongebouwde onroerende goederen
Materieel en outillering
Melding aankoop van onroerend goed
Melding verkoop van onroerend goed
Voorbeeld
U heeft een woning in het buitenland in mede-eigendom
Voorbeeld
Aankoop buitenlandse woning onder het regime van gemeenschap
van goederen
Voorbeeld
8. Woonfiscaliteit en afschaffing van de woonbonus
Inleiding
Wat is de woonbonus
Wat is er veranderd ?
Afschaffing woonbonus heeft behoorlijk wat effecten
Biedt vastgoed nog belastingvoordeel ?
Wat gebeurt er met de woonbonus als u herfinanciert ?
Blijft herfinanciering mogelijk ?
Wederopname voor verbouwing of andere uitgaven
Heeft het zin om naar Brussel of Wallonië te verhuizen ?
Chèque habitat
Pandwissel of hypotheekoverdracht
Belgische verkooprechten/registratierechten in de drie gewesten
Onroerend goed inkomen eigen woning
Hypothecaire leningen afgesloten vóór 2005
Belastingvoordelen op intresten
Belastingvoordeel op kapitaalaflossingen
Hypothecaire leningen afgesloten tussen 2005 en 2014
Fiscaal voordeel van het tweede verblijf of een investeringspand
9. Informatie-uitwisseling met het buitenland
Weet de fiscus dat u een tweede woning in het buitenland heeft ?
Informatie uitwisseling met andere landen
Europese spaarrichtlijn vervangen door Common Reporting Standard (CRS)
Uitwisseling gegevens
Verkoop tweede verblijf in het buitenland
10. Aangifte buitenlandse bankrekeningen
Inleiding
Melding buitenlandse bankrekening aan het CAP (Centraal Aanspreekpunt)
Wie moet wat melden ?
Als uw kind een buitenlandse bankrekening heeft
Welke (bank)rekeningen moet u aangeven ?
Hoe kunt u uw buitenlandse bankrekening aangeven ?
Wanneer moet u uw buitenlandse bankrekening aangeven ?
Enkele (fictieve) voorbeelden
Individuele levensverzekeringen
Wie heeft er toegang tot uw gegevens ?
11. Emigratie naar het buitenland, uw fiscale woonplaats &
belastingaangifte van niet-inwoners (BNI)
Inleiding
Betaalt u nog belasting in België als u in het buitenland woont ?
De hoofdverblijfplaats
Wanneer bent u Belgisch rijksinwoner (natuurlijke personen) ?
Bepaling van de hoofdverblijfplaats
Vaststelling van de hoofdverblijfplaats
Hoofdverblijfplaats in het buitenland
Hoofdverblijfplaats in België
De belasting van niet-rijksinwoners van België
In België wonen is een feitenkwestie
Nationaliteit en de Belgische fiscus
Fiscale woonplaats
Argumenten rechtbank te Bergen (B)
Criteria fiscale woonplaats andere landen
Een dubbele fiscale woonplaats
Landen zonder verdrag/inkomsten uit niet-verdragslanden
Principe belastingheffing
Volledige vrijstelling
Gedeeltelijke vrijstelling
Belgische gemeentebelasting
Inkomsten uit onroerend goed
U verlaat België; wat te doen ?
U blijft in België gedomicilieerd
Belastingaangifte niet-inwoners (BNI)
Als u een belastingaangifte niet-inwoners ontvangt
Moet u als niet-rijksinwoner van België belasting betalen ?
Als u geen inkomsten uit Belgische bron meer heeft
Hoe kunt u vanuit het buitenland in België aangifte doen ?
12. Uw buitenlandse verblijf en de Belgische erfbelasting
Inleiding
Hoe zit het met de successierechten/erfbelasting ?
Vlaamse Codex Fiscaliteit (VCF)
Waarover worden successierechten/erfbelasting geheven ?
Rijksinwoner
Wat is een domicilie ?
Wat is de zetel van een vermogen ?
Nationaliteit
Niet-rijksinwoner
Fiscale emigratie
Niet alle Belgen zijn gelijk voor de wet
Voorbeeld
De Gewesten
Tarieven erfbelasting/successierechten in de Gewesten
De aangifte van uw nalatenschap
Gezamenlijke of individuele aangifte
Betaling erfbelasting
Rekenvoorbeeld
13. Uw buitenlandse woning en het Europese Erfrecht
Inleiding
Welk erfrecht is van toepassing ?
Wat was uw laatste gewone verblijfplaats ?
De Europese Erfrechtverordening (EEV)
Hoofdregel
Uitzondering
Een testament naar Belgisch of buitenlands recht ?
De Europese erfrechtverordening gaat niet over erfbelasting
Erfenis aanvaarden of verwerpen
Verklaring afleggen in België
Europese Verklaring van Erfrecht overleggen
Europese Verklaring van Erfrecht aanvragen
Praktische voordelen van de Europese Erfrechtverordening
14. Nieuw Belgisch-Frans Belastingverdrag
Inleiding
Wat zijn de gevolgen van het nieuwe verdrag voor u ?
Persoonlijke vaste inrichting
Definitie vaste inrichting
Bouwwerf of constructiewerkzaamheden
Onafhankelijk agent
Veranderingen op het gebied van de roerende voorheffing
Dividenden
Interesten
Royalties
Belgische vennootschappen
Verdragswijzigingen inzake meerwaarden
Wanneer is er sprake van een belangrijke deelname ?
Forfaitaire Buitenlandse Belasting (FBB)
Gevolgen nieuwe verdrag voor Frans onroerend goed dat in privé wordt aangehouden ?
Gevolgen als u uw tweede woning in Frankrijk verhuurt
Gevolgen als u uw tweede woning in Frankrijk niet verhuurt
Gevolgen als Frans onroerend goed wordt aangehouden
door een vennootschap
Gevolgen bij verkoop van aandelen
Gevolgen als onroerend goed wordt aangehouden door een SCI
(Société Civile Immobilière)
15. Verkoop van uw onroerend goed en de meerwaarde belasting
Inleiding
Waar wordt de meerwaarde/vermogenswinst bij verkoop belast ?
Gezinswoning
Tweede verblijf en investeringsvastgoed
Onroerend goed
Vermindering van de meerwaarde
Gronden
Fiscale aspecten bij aankoop, bezit, verhuur en verkoop van onroerend goed in het buitenland
16. Fiscale aspecten bij aankoop, bezit, verhuur en verkoop van
onroerend goed in Frankrijk
Inleiding
Registratierecht bij aankoop bestaand Frans onroerend goed
(droits d’enregistrement)
Aankoop nieuwbouw in Frankrijk (Les ventes d’immeubles en l’état futur d’achèvement)
Wanneer is Franse BTW (TVA) verschuldigd ?
Teruggaaf TVA
Overige belastingen / heffingen bij aankoop Frans onroerend goed
(Taxe de publicité foncière & Taxe Locale d’Equipement)
De Franse gemeentelijke belastingen
Taxe foncière & taxe d’habitation
Vrijstelling taxe foncière
Waardebepaling van Frans onroerend goed
Rekenvoorbeeld
Valeur Locative
Uitbreiding van uw woning en herwaardering van het onroerend goed
Zakelijke belasting bij verhuur en lokale belastingen en vermijding dubbele belastingheffing
Taxe assimilée
Vrijgesteld Frans onroerend goed
Vrijstelling bij oplevering van energiezuinige huizen
Verhuurder en vrijstelling taxe foncière
Belastingvermindering voor de taxe foncière
Inkomenstoets en inkomensgrenzen in Frankrijk
Betaling lokale belastingen
Taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM)
Hervorming Taxe d’habitation
Contribution à l’audiovisuel public
Verhuur van Frans onroerend goed en de belastingen
Classificatie vakantiehuis & theoretische winst (bruto huuromzet)
Rekenvoorbeelden
Kwijtschelding Franse belastingschuld
Fiscale aspecten bij verkoop van Frans onroerend goed
Heffing over meerwaarde
Situatie vanaf 2019
Taxe sur la plus value bij verkoop Frans onroerend goed
Bezitstermijn van het onroerend goed en de belastbare meerwaarde
Taux d’abattement pour la vente d’un bien immobilier
Bepaling belastbare meerwaarde bij verkoop van uw Franse huis
Wie wordt er voor de plus value belast ?
Wat zijn de belastbare feiten voor de plus value ?
Bepaling aan- en verkoopprijs van Frans onroerend goed
Wat mag u wel en wat mag u niet aftrekken bij de berekening van de
Meerwaarde ?
Rekenvoorbeeld
Berekening sociale lasten
Formaliteiten bij aangifte van de Plus Value
Vrijstelling Plus Value
Additionele heffing bij hoge vermogenswinsten bij verkoop
Voorbeeld
17. Fiscale aspecten bij aankoop, bezit, verhuur en verkoop van
onroerend goed in Italië
Registreren en inschrijven voorlopig koopcontract
Verschuldigde belasting bij aankoop (tassazione acquisto fabbricato
ad uso abitativo)
Belasting eerste huis (tassazione acquisto prima casa e sue pertinenze)
De “Prima Casa” regeling
Verkoop binnen 5 jaar
Aankoop nieuwbouw en BTW (IVA = Imposta sul valore aggiunto)
Hypotheekbelasting (imposta ipotecaria)
Kadastrale belasting (imposta catastale)
Vermogenswinstbelasting bij verkoop van uw Italiaanse huis
Vermogenswinstbelasting bij verkoop van uw tweede Italiaanse huis
De Italiaanse notaris – ontvanger der belastingen
De fiscale betekenis van het kadaster
Italiaans kadastraal inkomen (rendita catastale)
Gemeentelijke belastingen (Imposta Unica Comunale)
Aftrekbare kosten
Registratie op het gemeentehuis
Vermogensbelasting
Verhuur van Italiaans onroerend goed en de Italiaanse fiscus
Niet-verhuurd onroerend goed
Cedolare Secca
Voor- en nadelen Cedolare Secca
Soort Italiaans onroerend goed en de Italiaanse fiscus
Effecten van de Cedolare Secca op de inkomstenbelasting
18. Fiscale aspecten bij aankoop, bezit, verhuur en verkoop van
onroerend goed in Oostenrijk
Inleiding
Bijkomende kosten
Makelaarscommissie (Provision des Immobilienmaklers)
Overdrachtsbelasting (Grunderwerbsteuer)
Tarieven Oostenrijkse overdrachtsbelasting
Verlaagd tarief overdrachtsbelasting (Erwerb im Familienkreis)
Wie moet de overdrachtsbelasting betalen ?
Wanneer moet de Grunderwerbsteuer betaald zijn ?
Wie is vrijgesteld (befreit) van Oostenrijkse overdrachtsbelasting
Verschil tussen Grunderwerbsteuer & Immobilienertragssteuer
Vrijstelling of teruggaaf (Rückerstattung)
Daling waarde onroerend goed
Registratiekosten voor inschrijving in het kadaster (Grundbuchgebühr)
Financieringskosten (Kredit – finanzierung)
Notaris- of advocaatkosten (Kaufvertragerrichtung)
Kosten legaliseren handtekening (Beglaubigung der Unterschriften)
Kosten bij bezit en verhuur van onroerend goed in Oostenrijk
Kosten bij bezit van Oostenrijks onroerend goed
Exploitatiekosten
Onroerendezaakbelasting (Grundsteuer)
Tarieven onroerendezaakbelasting
Rekenvoorbeeld onroerende voorheffing
Vrijstelling onroerendezaakbelasting (Befreiung von der Grundsteuer)
Tijdelijke vrijstelling onroerendezaakbelasting
Vaste vrijstelling onroerendezaakbelasting
Juridische en fiscale aspecten bij de verhuur van onroerend goed in Oostenrijk
Verhuur eigen woning/appartement
Onderverhuur (Untervermieten der Mietwohnung)
Verhuur en de Oostenrijkse inkomstenbelasting (Einkommensteuererklärung)
Niet-ingezetenen en de Oostenrijkse inkomstenbelasting
Unbeschränkten Steuerpflicht
Niet-ingezetenen en de Oostenrijkse inkomstenbelasting over
verhuuropbrengsten
Berekening Oostenrijkse inkomstenbelasting
Aftrekkosten bruto huurinkomsten
Rekenvoorbeeld
Belastbare periode
Voorwaarden kamerverhuur
Oostenrijkse verhuurinkomsten als bedrijfsactiviteit
Belastingaangifte in Oostenrijk
Betaling van de Oostenrijkse belasting
BTW (Mehrwehrtsteuer)
Voorwaarden teruggaaf Oostenrijkse BTW bij aankoop nieuwbouw
Umsatzsteuerpflicht bij verhuur vakantiewoning
Vrijstelling kleine ondernemers (Kleinunternehmer)
Aangifteplicht voor de toeristenbelasting (Fremdenverkehrsabgabe)
Vermogenswinstbelasting bij verkoop Oostenrijks onroerend goed (Immobilienertragsteuer)
Tarieven vermogenswinstbelasting
Altfall
Neufall
Inflatiecorrectie
Belasting van vermogenswinsten bij nieuw onroerend goed (Neuvermögen)
Belasting van vermogenswinsten bij oud onroerend goed
Rekenvoorbeelden
Hauptwohnsitzbefreiung
Herstellerbefreiung
Betaling Immobilienertragssteuer
19. Fiscale aspecten bij aankoop, bezit, verhuur en verkoop van
onroerend goed in Portugal
Inleiding
Portugese overdrachtsbelasting (IMT)
Kosten bij overdracht Portugees onroerend goed
Tarieven IMT (Imposto Municipal Transamissoes)
Berekening IMT
Tarieven IMT hoofdbewoning (Habitação própria e permanente)
Tarieven IMT tweede woning (Habitação secundaria secundaria )
Voorbeeld IMT bij berekening bij aankoop van een tweede woning in Portugal
Voorbeeld IMT bij berekening bij aankoop hoofdwoning in Portugal
IMT Tarieven Madeira & Azoren
Vrijstellingen
Aankoop Portugees onroerend goed door buitenlandse vennootschap
Kosten rechtshulp van advocaten
De Portugese onroerendgoedbelasting
(IMI = Imposto Municipal sobre os Imóveis)
Vrijstellingen IMI
Tarieven & betaling en vrijstelling IMI
AIMI (Adicional Imposta Municipal Sobre Imóveis)
Wie moet er AIMI betalen ?
Belastbare basis AIMI
Tarieven AIMI
Belasting bij verhuur onroerend goed
Belastingtarief over Portugese huurinkomsten
Ingezetenen
Niet-ingezetenen
Verkoop van uw huis in Portugal (Mais Valias)
Wie is belastingplichtig ?
Uitzondering
Berekening winst
Aftrekposten i.v.m. verbouwing en renovatie
Hoeveel bent u verschuldigd ?
Herinvestering van uw vermogenswinst
Gevolgen van het niet doen van een Portugese aangifte
Inflatiecorrectiecijfers (coeficientes de desvalorização da moeda)
Rekenvoorbeeld
Belastingvoordeel als u ervoor kiest om op het Portugese platteland
te gaan wonen
20. Fiscale aspecten bij aankoop, bezit, verhuur en verkoop van
onroerend goed in Spanje
Belasting bij aankoop of (ver)bouw en renovatie van onroerend goed
IVA (BTW)
Rekenvoorbeelden
BTW op vastgoed (verkoop)
BTW op vastgoed (verhuur)
Overdrachtsbelasting (ITP = Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)
Nieuwe referentiewaarde bij bepaling overdrachtsbelasting
(Valor de Referencia Catastral)
Vaststelling referentiewaarde
Nadeel voor bestaande huizen met achterstallig onderhoud
Rekenvoorbeeld
Tarieven Spaanse overdrachtsbelasting per provincie (comunidad)
Boeteprocedure van de Spaanse belastingdienst
In beroep tegen de nieuwe referentiewaarde
Als het onroerend goed geen nieuwe fiscale referentiewaarde heeft
Belasting bij aankoop onroerend goed
Notariskosten bij aankoop van onroerend goed
Aankoop Spaans vastgoed middels een vastgoedvennootschap
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados
Bouwbelasting (Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras)
Aangifte
Declaración Obra Nueva
Verschil Catastro en Registro de Propiedad
Globaal overzicht aankoopkosten van Spaans onroerend goed
Advocaat, notaris en zegelrecht
Onroerend goed belasting Spaans onroerend goed (Impuesto sobre Bienes Inmeubles = IBI)
Tarief
Valor Catastral
Tasas
Precios Publicos
Contribuciones Especiales
Servicekosten
Spaans belastingregime voor niet-residenten die in Spanje een woning bezitten
Waarover wordt deze belasting geheven ?
Toegerekende belastbare waarde
Rekenvoorbeeld
Daadwerkelijke verhuur
Aftrekbare kosten van bruto huurinkomsten
Verschil inkomstenbelasting residenten en niet-residenten
Hulp bij invullen van de Spaanse belastingaangifte
Speciaal tarief voor offshore vennootschappen die Spaans onroerend goed in eigendom hebben.
Aangifte Spaanse inkomstenbelasting
Spaanse BTW tarieven
Vermogenswinstbelasting (impuesto sobre incremento de patrimonio
de la venta de un bien inmeuble)
Belastbare basis
Tarieven vermogenswinstbelasting residenten
Rekenvoorbeelden
Aftrek/vermindering op de vermogenswinst
Vrijstelling vermogenswinstbelasting
Vermogenswinstbelasting tarieven niet-residenten
Voorheffing (retención) vermogenswinstbelasting bij verkoop door
niet-residenten
Voorheffing is geen eindheffing
Globaal overzicht verkoopkosten voor de verkoper
21. Fiscale aspecten bij aankoop, bezit, verhuur en verkoop van
onroerend goed in Nederland
Nederlandse overdrachtsbelasting bij aankoop
Wanneer betaalt u overdrachtsbelasting ?
Startersvrijstelling overdrachtsbelasting
Overige vrijstellingen overdrachtsbelasting
Hoe betaalt u de overdrachtsbelasting ?
Tarieven Nederlandse overdrachtsbelasting
Over welk bedrag betaalt u overdrachtsbelasting ?
Aankoop onroerend goed binnen 6 maanden nadat de verkoper eigenaar werd
Rekenvoorbeeld
Overdrachtsbelasting verrekenen met schenkbelasting
BTW bij aankoop nieuwbouw in Nederland
Teruggaaf Nederlandse BTW bij aankoop vakantiewoning
Teruggaaf afhankelijk van gebruik; (reken)voorbeelden
Aanmelden als ondernemer bij de Nederlandse belastingdienst
WOZ (Waardering Onroerende Zaken) waarde van uw huis in Nederland
Gemeente stelt WOZ-waarde vast
Wat als een WOZ-waarde ontbreekt
Onroerendezaakbelasting (OZB) voor een Nederlandse vakantiewoning
Berekening hoogte OZB
OZB betalen
Wat zegt de WOZ-waarde over de verkoopprijs ?
Aankoop Chalet
Aankoop Chalet voor volledig eigen gebruik (dus niet voor verhuur)
Aankoop Chalet voor zowel eigen gebruik als voor verhuur
Aankoop Chalet uitsluitend voor verhuur
Omzetgerelateerde vrijstelling van BTW (alleen voor fiscaal ingezetenen van Nederland)
Herzieningsregeling
Rekenvoorbeeld
Berekening BTW
Belasting bij verhuur Nederlands onroerend goed
Belasting bij verkoop Nederlands onroerend goed
Nederlandse inkomstenbelasting en uw vakantiewoning in Nederland
Online aangifte doen
Aanvragen DigiD
Voorwaarden voor de aanvraag
Na de aanvraag
Ander Europees inlogmiddel
Tarieven Nederlandse box 3
Rekenvoorbeeld
Percentage gemiddeld rendement
Percentage inkomstenbelasting over het rendement
Aankoop vakantiewoning in Nederland met uw partner
Rekenvoorbeeld
Tabel berekening voordeel uit vermogen
Update inkomen sparen en beleggen in box 3 vanaf 2023
Adressenoverzicht Nederlandstalige makelaars internationaal vastgoed
Curaçao
Duitsland
Frankrijk
Griekenland
Hongarije
Italië
Nederland
Oostenrijk
Portugal
Spanje
Tsjechië
Zuid-Afrika
Nederlandstalige juristen, fiscalisten en financiers
Frankrijk
Italië
Oostenrijk
Portugal
Spanje
Bijlagen en Bronnen
====
2e druk 2020-2021
Gillissen, P.L.
ISBN: 978-94-92895-16-5
Fiscale aspecten bij bezit van een tweede verblijf in het buitenland en de Belgische fiscus
Inhoudsopgave
1.Wanneer bent u belastingplichtig in België ?
Bepaling belastbaar inkomen in België
Wie is aan de belasting onderworpen en waar ?
Bepaling van het netto-inkomen
2. Onroerende inkomsten
Begrip eigen woning
Enkele bijzondere gevallen
Algemene regels
Het belastbaar bedrag
Overzicht indexeringscoëfficiënten 2009-2020
Berekening van de onroerende voorheffing (=OV)
Voorbeeld
Voordeel van alle aard voor de terbeschikkingstelling van onroerend goed
Nieuwe formule voor de berekening van het voordeel alle aard bij het gratis ter beschikking stellen van een woning sinds 1 januari 2019
Tijdelijke oplossing
Wat is de nieuwe vermenigvuldigingsfactor ?
Vanaf wanneer treedt de nieuwe regeling in werking ?
Inkomsten uit onroerend goed
Wat zijn onroerende inkomsten en wat aan te geven in uw belastingaangifte
Wie moet het onroerend goed aangeven ?
Is het onroerend inkomen van (de eigen woning) vrijgesteld in de personenbelasting ?
Wanneer moet u het onroerend inkomen van uw eigen woning aangeven ?
Huwelijk onder het wettelijk stelsel
Huwelijk onder het stelsel van scheiding van goederen
Hoe moet u uw onroerend goed inkomen als mede-eigenaar aangeven ?
Voorbeelden
Belastingaangifte
3. Afschaffing van de woonbonus
Wat is de woonbonus ?
Wat is er veranderd ?
Afschaffing woonbonus heeft behoorlijk wat effecten
Wat gebeurt er met de woonbonus als u herfinanciert ?
Blijft herfinanciering mogelijk ?
Wederopname voor verbouwing of andere uitgaven
Heeft het zin om naar Brussel of Wallonië te verhuizen ?
Vlaamse fictie “pandwissel” of hypotheekoverdracht blijft bestaan
Samenvatting
4. De woonfiscaliteit vanaf aanslagjaar 2020
Vastgoed opnemen in de belastingaangifte
Fiscaal voordeel van de gezinswoning
Belastingvoordeel op intresten
Belastingvoordeel op kapitaalaflossingen in Vlaanderen, Brussel en Wallonië
Hypothecaire leningen afgesloten tussen 1 januari 2005 en 31 december 2014
Hypothecaire leningen afgesloten in 2015
Hypothecaire leningen afgesloten vanaf 1 januari 2016
Hypothecaire leningen afgesloten vanaf 1 januari 2017 (Brussels Gewest)
Hypothecaire leningen afgesloten vanaf 1 januari 2020 (Vlaams Gewest)
Herfinancieringen
5. Tweede verblijf en fiscaal voordeel in België
Fiscaal voordeel als u leent voor de aankoop van een tweede verblijf
Fiscale voordelen tweede verblijf
Fiscaal voordeel van het tweede verblijf, derde woning of een investeringspand
Federaal belastingvoordeel
Eén fiscale korf
Als uw tweede woning uw hoofdverblijfplaats wordt
(Tijdelijk) meer fiscaal voordeel voor tweede (eigen) woning
Rekenvoorbeeld
Extra voordeel in Vlaanderen
Ander vastgoed dan uw gezinswoning
Geen verlaging registratierechten bij aankoop tweede woning
Vastgoed Buitenland
6. Financiering eerste gezinswoning en tweede verblijf
Strengere eisen hypothecaire lening en eigen minimale inbreng
Wat is een quotiteit ?
Hoe berekent u uw quotiteit ?
Individuele afwijkingen blijven echter mogelijk
Nog strengere eisen bij hypotheek voor een tweede woning
Onderpand bij de financiering van een tweede woning
Financiering buitenlands onroerend goed
De schuldsaldoverzekering
Wat is een schuldsaldoverzekering ?
7. Uw tweede verblijf in het buitenland en de Belgische fiscus
Met de volgende landen heeft België een verdrag ter vermijding van dubbele belasting afgesloten
Uw Belgische aangifte personenbelasting
Bruto huur en bruto huurwaarde
In het buitenland gelegen eigen woning
Rekenvoorbeeld
Buitenlands eigendom, dat door de eigenaar beroepsmatig gebruikt wordt
Sancties indien buitenlands eigendom niet wordt aangegeven
Aangifte buitenlandse tweede woning voor de Belgische personenbelasting
Dubbelbelastingverdrag
Anoniem en met zwart geld een huis in het buitenland kopen is verleden tijd
Uw tweede verblijf wordt verhuurd
Uw tweede verblijf wordt niet verhuurd
Wat is bruto huurwaarde ?
Welke (buitenlandse) onroerendgoedwaarde moet u gebruiken en aangeven ?
Frankrijk
Het begrip huurwaarde in Frankrijk
Valeur Locative brute
Avis d’imposition taxe froncière
Avis d’imposition taxe d’habitation
Hervorming Taxe d’habitation (het gebruikersgedeelte)
Afschaffing Taxe d’habitation voor het hoofdverblijf in Frankrijk
Samenvattende tabel
Nederland
WOZ-waarde
3 manieren om de WOZ-waarde te vinden
Gemeente stelt WOZ-waarde vast
Wat als een WOZ-waarde ontbreekt
Progressieve tarieven vanaf 2017
Overzicht Nederlandse schijventarieven vanaf 2017
Spanje
Het begrip huurwaarde in Spanje
Op wat voor bedrag moet u rekenen ?
Aangifte
Spaans belastingregime voor niet-residenten die in Spanje een woning bezitten
Belangrijke aspecten bij deze aangifte
Waarover wordt deze belasting geheven ?
Toegerekende belastbare waarde
Rekenvoorbeeld
Daadwerkelijke verhuur
Aangifte tweede huis in Spanje voor Belgische fiscus
Buitenlandse woning aangeven: een voorbeeld
Italië
Kadastraal inkomen (rendita catastale)
Imposta Unica Comunale
IMU (Imposta Municipale)
Waarover wordt IMU berekend ?
IMU vrijstelling voor hoofdverblijfplaats
Waar vindt u de kadastrale waarde van uw onroerend goed ?
Aftrekbare kosten
Registratie op het gemeentehuis
Vermogensbelasting
Verhuur van Italiaans onroerend goed en de fiscus
Niet-verhuurd onroerend goed
Cedolare Secca (belasting over huurinkomsten)
Tarieven cedolare secca
Voor- en nadelen van de cedolare secca
Nog enkele opmerkingen betreffende de Cedolare Secca
Soort onroerend goed
Uitbreiding Cedolare Secca ook voor commercieel onroerend goed
Effecten van de Cedolare Secca op de inkomstenbelasting
Portugal
IMI = Imposto Municipal sobre Imóveis
(Portugese onroerende zaak belasting)
De Portugese onroerende zaak belasting
Wie is belastingplichtig voor de IMI ?
Belastingen
Tarieven
Betaling IMI
Vrijstelling / vermindering IMI
Verminderingen/reducties IMI
Waarover wordt IMI geheven ?
AIMI (Adicional Imposto Municipal Sobre Imoveis)
Wie moet AIMI betalen ?
Belastbare basis AIMI
Tarieven AIMI
Bouw matrix
Belasting bij verhuur onroerend goed
Belastingtarief over huurinkomsten
Ingezetenen
Niet-ingezetenen
AL = Alojamento Local (verhuur vergunning)
Registratie verplicht
Eisen aan de accommodatie
Veiligheidseisen aan de accommodatie
Registratie van gasten aan (Servico de Estrangeiros e Fronteiras) via SIBA
Nieuwe wetgeving Alojamento Local (= AL) Wat is er veranderd ?
Boetes
Belangrijkste wettelijke aanpassingen
Administratie en belastingen bij een AL
Ratio kosten/baten aangepast
Rekenvoorbeeld
Fakturering
AL en de Portugese BTW
Vrijstelling Portugese BTW (IVA) bij Alojamento Local
Oostenrijk
Onroerendgoedbelasting (Grundsteuer)
Oostenrijkse woning aan toeristen verhuren
Verhuur eigen woning/appartement
Onderverhuur (Untervermieten der Mietwohnung)
Verhuur en de Oostenrijkse inkomstenbelasting
Kamerverhuur zonder dat deze activiteit wordt beschouwd als
Bedrijfsactiviteit
Voorwaarden kamerverhuur, zonder bedrijfsactiviteit
Verhuurinkomsten als bedrijfsactiviteit
Het uitoefenen van een gereguleerde bedrijfsactiviteit
Kamerverhuur en de Oostenrijkse BTW (Umsatzsteuer)
Aangifteplicht voor de toeristenbelasting (Fremdenverkehrsabgabe)
Gastenboek – registratie
Belastbare periode
Belastingaangifte
Betaling van de belasting
BTW (Mehrwertsteuer)
Teruggaaf Oostenrijkse BTW bij aankoop nieuwbouwwoning in Oostenrijk
Onroerendgoedbelasting (Grundsteuer)
Belastingplicht voor niet-ingezetenen
Keuze voor onbeperkte belastingplicht (unbeschränkten Steuerpflicht) in Oostenrijk voor niet-ingezetenen
Verhuur van uw Oostenrijkse woning en de Oostenrijkse belastingen
Aftrekbaar van bruto huurinkomsten zijn
Rekenvoorbeeld huurinkomsten en de Oostenrijkse belastingen voor niet-ingezetenen
Oostenrijkse tarieven inkomstenbelasting
Verhuur en de Oostenrijkse BTW en kleine ondernemersregeling
8. Uitspraken Europese Hof van Justitie m.b.t. fiscale behandeling tweede verblijf in het buitenland
Uitspraak Hof van Justitie van EU
Achtergrond
Belgische voorschriften niet in overeenstemming met EU-recht
9. De Aangifte
Wat moet u aangeven ?
Verhuur van in België gelegen onroerend goed
Huurinkomsten – onroerend inkomen
Wordt het onroerend goed verhuurd ?
Waar moet u het onroerend goed aangeven ?
Is het onroerend goed gelegen in een land dat met België een overeenkomst heeft gesloten om de dubbele belasting te vermijden ?
Als u eigenaar bent van een in het buitenland gelegen, gebouwd onroerend goed en u gebruikt het als tweede verblijf, hoe moet u het onroerend goed dan aangeven ?
Is het gebouwd onroerend goed gelegen in een land dat met België een overeenkomst heeft gesloten om de dubbele belasting te vermijden ?
10. Dubbele belastingverdragen met België
Met welke landen heeft België een belastingverdrag afgesloten ?
Algemene afspraken
BTW: belastingplichtige
Hoeveel Belgische belasting betaalt u over niet-verhuurd onroerend goed
In het geval België een belastingverdrag heeft afgesloten
In het geval België geen belastingverdrag heeft afgesloten
Vastgoed via een Franse vastgoedvennootschap
Aangifte buitenlandse rekeningen
11. Informatie-uitwisseling met het buitenland
Weet de Belgische fiscus dat u een tweede woning heeft ?
Informatie uitwisseling met andere landen
Europese spaarrichtlijn vervangen door Common Reporting
Standard (CRS)
Uitwisseling gegevens
Wat is de CRS ?
Voor personen en organisaties
Wat gebeurt er als u uw (tweede) verblijf in het buitenland verkoopt en de Belgische fiscus
Hoe zit het met de successierechten ?
Moet u in België nog belasting betalen als u in het buitenland gaat wonen ?
12. Aangifte buitenlandse bankrekeningen
Mededeling van de buitenlandse rekeningen aan het Centraal Aanspreekpunt (CAP)
Buitenlandse rekeningen
Heeft of had u een buitenlandse bankrekening ?
Bankrekeningen die werden geopend vanaf 1 januari 2019
Houders en mede-houders bankrekeningen
Bankrekening geopend vóór 1 januari 2019
Medehouder van een bankrekening in het buitenland (met uw echtgenoot of wettelijk samenwonende partner)
Om welke rekeningen gaat het ?
Hoe kunt u uw buitenlandse rekeningen aangeven ?
Wat te doen als uw kind een buitenlandse rekening heeft ?
Rekenvoorbeeld
Wanneer moet u uw buitenlandse rekeningen aangeven ?
Wel of geen aangifte buitenlandse levensverzekering ?
Wie heeft er toegang tot de gegevens van uw buitenlandse rekeningen ?
Raadplegen geregistreerde gegevens bij het Centraal Aanspreekpunt
13. Een dochterbedrijf in Spanje onder Belgische BVBA
Rechtsvormen
Vaste inrichting (sucursal); filiaal zonder rechtspersoonlijkheid
Sociedad Limitada (SL) | Besloten vennootschap (BVBA)
Sociedad Anónima (SA) | Naamloze vennootschap (NV)
Oprichtingsvoorwaarden en oprichtingskosten
Juridische vereisten
Kosten
Praktische aspecten
Verplichtingen
Vergunningen
Relevante belastingen
Vennootschapsbelasting
Omzetbelasting
Vestigingsbelasting
Dividendbelasting
Invoerrechten
Aandachtspunten
Personeel
14. Aankoop van een tweede huis in Nederland
Aandachtspunten bij de aankoop van Nederlands onroerend goed
Aankoop nieuw onroerend goed
Exploitatie van onroerend goed in Nederland
Aankoop bestaand onroerend goed
Belasting op bezit van Nederlands onroerend goed
Onroerende zaak belasting
Verhuur van uw onroerend goed in Nederland
BTW-heffing bij gemeubileerde verhuur van een Nederlandse vakantiewoning
Inkomstenbelasting bij verhuur & verkoop van een Nederlandse vakantiewoning
Personenbelasting of inkomstenbelasting ?
Verkoop van het Nederlands onroerend goed
Schenking en vererving van het Nederlands onroerend goed
Schenking van een Nederlandse vakantiewoning
Conclusie
Nederland als fiscaal onroerend goed paradijs ?
15. Fiscale woonplaats & Belastingaangifte van niet-inwoners (BNI)
De belasting van niet-(rijks)inwoners van België
Betrokken personen
Betrokken inkomsten
In België wonen is een feitenkwestie
Nationaliteit en de Belgische fiscus
Fiscale woonplaats
Voorbeelden
Uitspraak rechtbank Bergen i.v.m. langdurig verblijf in het buitenland
Criteria fiscale woonplaats andere landen
Een dubbele fiscale woonplaats
Landen zonder verdrag / inkomsten uit niet-verdragslanden
Principe belastingheffing
Volledige vrijstelling
Gedeeltelijke vrijstelling
Belgische gemeentebelasting
Inkomsten uit onroerend goed
Inkomsten uit een Franse Societé Civile Immobilière (SCI) =
Franse onroerend goed vennootschap
Inkomsten uit roerende goederen
Dividenden
Dividenden uit Frankrijk
Vrijstelling onder progressievoorbehoud
Aangifte niet-inwoners
Domicilie verplaatsing naar het buitenland
U bent in het buitenland gedomicilieerd
U blijft in België gedomicilieerd
Moet u belastingaangifte in België indienen als u in het buitenland gedomicilieerd bent?
U hebt geen inkomsten in België
16. Uw buitenlandse verblijf en de Belgische erfbelasting
Vlaamse Codex Fiscaliteit (VCF)
Waarover wordt de erfbelasting geheven ?
Rijksinwoner
Wat is een domicilie ?
Wat is de zetel van een vermogen ?
Nationaliteit
Niet-rijksinwoner
Fiscale Emigratie
Niet alle Belgen zijn gelijk voor de wet
Voorbeeld
In welk gewest woont u ?
Tarieven erfbelasting Vlaams Gewest
Tarief in rechte lijn en tussen partners
Erfenissen in rechte lijn (kinderen) en tussen partners
Tarieven erfbelasting Waals Gewest
Tarieven erfbelasting Brussels Gewest
Rekenvoorbeelden
De aangifte van uw nalatenschap
Gezamenlijke of individuele aangifte
Betalen van erfbelasting
17. Uw buitenlandse woning en het (Europese) erfrecht
Welk erfrecht is van toepassing ?
Wat was uw laatste “gewone” verblijfplaats ?
Afwijken van de algemene regel ?
De Europese erfrechtverordening
Nalatenschappen opengevallen na 17 augustus 2015
Hoofdregel
Uitzondering
Een testament naar Belgisch of buitenlands recht ?
De Europese erfrechtverordening gaat niet over de erfbelasting
Erfenis aanvaarden of verwerpen
Verklaring afleggen in België
Europese verklaring erfrecht overleggen
Europese verklaring van erfrecht aanvragen
Praktische voordelen van de Europese Erfrechtverordening
18. Verkoop van uw onroerend goed en de meerwaarde belasting
Inleiding
Waar wordt de vermogenswinst belast ?
Verkoop van uw tweede woning in België
19. Overzicht Nederlandstalige makelaars in het buitenland
Overzicht Nederlandstalige makelaars in Oostenrijk
Overzicht Nederlandstalige makelaars in Portugal
Overzicht Nederlandstalige makelaars in Frankrijk
Overzicht Nederlandstalige makelaars in Italië
Overzicht Nederlandstalige makelaars in Spanje
Zoekopdracht Nederlandstalige makelaar in het buitenland
Bijlagen
■ Overzicht verschenen handboeken
■ Update (landen) nieuwsbrieven
■ Beursagenda + vrijkaarten Second Home en Emigratiebeurzen
■ Second Home Info Service
■ Vastgoed Promotie Pakket
Bronnen
