Handboek Wonen en kopen in Frankrijk 2024
Handboek Wonen en kopen in Frankrijk
Juridische, fiscale en financiële aspecten van emigratie en/of aankoop van onroerend goed in Frankrijk
Compleet herziene editie 2024
Auteur: P.L Gillissen
ISBN: 978-94-92895-39-4
Inhoudsopgave
1. Inleiding
2. Oriëntatiefase
Waarom willen wij een huis in Frankrijk ?
Waar kopen ?
Checklist waar kopen ?
Het klimaat
Klimaatverschillen
Weerextremen in Frankrijk
Hoe vindt u Frans onroerend goed ?
Second Home en Emigratiebeurzen
Wat kopen ?
Oriëntatie checklist wat kopen ?
Een oud huisje ?
Vraagprijs
Checklist vraagprijs
Waardebepaling van een huis in Frankrijk
Verschillende vormen van taxaties/waardebepalingen
Staat van onderhoud van het huis
Wanneer op huizenjacht ?
Bereikbaarheid
Nog enkele wetenswaardigheden
Tot slot nog enkele tips/waarschuwingen
Ontwikkeling huizenprijzen in Frankrijk
3. Het koopproces en het contact met de makelaar en de notaris
De Franse notaris
De Franse notaris als bemiddelaar van onroerend goed
Hoe vindt u een notaris in Frankrijk ?
Welke notaris kiest u ?
Notariskosten
De kosten van een hypotheekakte
Nadelen van een Nederlandse notaris
Franse makelaars
Met wie kunt u te maken krijgen ?
Waaraan dient de Franse makelaar te voldoen ?
Makelaarsorganisaties
Het Mandat
Betalingen aan de makelaar
Makelaarscommissie & Wie betaalt de commissie ?
Gebruikte termen/afkortingen
De aansprakelijkheid van de makelaar
Zoekopdracht
Buitenlandse makelaars in Frankrijk
Bezichtigingen
Huis bij meerdere makelaars in de verkoop
Marchand de biens
Huis en cultuur; hoe onderhandelt u met Fransen ?
Het Dossier Diagnostic Technique (DDT)
Welke zaken worden er in een DDT rapport opgenomen ?
Rookmelder verplicht
Bodemvervuiling
Schone grondverklaring
4. Het Franse koopcontract (de voor-overeenkomst)
Wanneer is er sprake van een overeenkomst
Bedenktermijn
Op afstand tekenen
De voor-overeenkomst
Vormen van voor-overeenkomsten
Promesse de vente (unilaterale)
Pacte de Préférence
Compromis de vente
Aanbetaling
Wanneer dient u de aanbetaling te voldoen ?
Misbruik aanbetaling
Rente-vergoeding
Opschortende voorwaarden (conditions suspensives)
Clause de Dedit
Arrhes
Clause Pénale
Informatieplicht & de onderzoeksplicht
5. De overdracht
Van overeenkomst naar overdracht
Notariële transportakte
Wie wordt de eigenaar ?
De afrekening
Contant (zwart) betalen
De overdrachtsdatum
Het kadaster
Tips & adviezen bij de ondertekening koopakte en overdracht
6. Het kopen van (bouwgrond)
Ruimtelijke ordening en bestemmingsplannen
Voorkom dat u een vervuilde kavel koopt
Schone grondverklaring
Bevoegde instanties
De SRU & De SCOT
Met welke bestemmingsplannen kunt u te maken krijgen ?
Plan de zoning & Plan d'urbanisme (PLU)
Carte Communale
Beschermde gebieden/zones
Beschermde monumenten
SAFER (Société d’Aménagement Foncier et d’ Etablissement Rural)
Voorkeursrechten en erfdienstbaarheden
Droit de Préemption
Déclaration d'intention d'aliéner
Erfdienstbaarheden (Servitudes)
De oppervlakte van het perceel
De verkaveling (Lotissement)
Aanvraagprocedure
Verkavelingsdocumenten
Afgifte van de verkavelingsvergunning
Zelf een stuk grond kopen en verdelen in verschillende bouwkavels
Aankoop/verkoop van een lotissement
Indivision
Fiscale aspecten van lotissement
Erfpacht (Emphytéose)
Tips en adviezen bij erfpacht
Adviezen en tips voor kopers van (bouw)grond
Wat niet kopen ?
Waarom kan grond ongeschikt zijn als bouwgrond ?
Wateroverlast
Plan de prévention des risques naturels
Grensafscheidingen
Nog enkele aandachtspunten/opmerkingen bij de aankoop van
bouwgrond
Septic Tank
7. Aanvraag van een bouwvergunning
Het nieuwe Franse bouwrecht
Certificat d’Urbanisme (CU)
CU informatif & CU opérationnel
Geldigheidsduur CU opérationnel
Verlenging van de 18 maanden termijn
Hoe vraagt u een CU aan ?
Het permis de construire ( = de bouwvergunning)
Voor welke bouwwerken is een bouwvergunning verplicht ?
Wanneer heeft u geen bouwvergunning nodig ?
Wie kunnen er een bouwvergunning aanvragen ?
Wanneer dient men een bouwvergunning aan te vragen ?
Hoe dient men de aanvraag in ?
Is een architect vereist bij de aanvraag van een bouwvergunning ?
Wanneer is een bouwtekening niet verplicht ?
De architect en de bouwvergunning
Afgifte van de bouwvergunning
Binnen welke termijn wordt een bouwvergunning afgegeven ?
Publicatie bouwvergunning
Le permis tacite
Binnen welke termijn moet met de bouw zijn begonnen ?
Déclaration d'ouverture de chantier
Overdracht van een bouwvergunning
Aanvraag bouwvergunning bij co-propriété
Permis de construire modicatif
Déclaration Préalable
Sta-caravans en mobile homes
Melding van voltooiing van de bouwwerkzaamheden
Certificat de conformité
Problemen, die nog kunnen ontstaan, wanneer de bouw-
vergunning eenmaal is verstrekt
Bouwen zonder bouwvergunning
Belasting op bouwvergunningen
Tax d’aménagement (TA)
De SPC (Surface de Plancher des Constructions)
Nieuwe regeling bouwvergunning en de warmtevoorziening
Reglementation thermique
Samenvatting
8. Het bouwproces; contact met architect en aannemer
Bouwmethoden
Code de construction et de l'Habitation (de bouwwet)
Réservation, vente en état futur d'achèvement & vente à terme
Bedenktijd van bij aankoop nieuwbouw
Van contrat de réservation naar een koopovereenkomst
Vente à terme
Vente en état futur d'achèvement
De architect
Wanneer heeft u een architect nodig ?
Checklist wat te bespreken met uw architect
Soort opdracht
Volledige opdracht
Beperkte opdracht
De aannemer (= le maçon)
De keuze van een aannemer
Vente d'immeuble à construire
Verschillende soorten bouwcontracten
Contrat de promotion immobilière
Contrat de construction de maison individuelle
Het bouwcontract en de Franse bouwwet
Wat moet er in een bouwcontract verplicht vermeld worden
Wanneer wordt het nog te bouwen huis uw eigendom ?
Wanneer betaalt u welk deel van de bouwsom ?
Checklist inhoud bouwcontract
Subsidies
Voorlopige en definitieve oplevering
Constat de réception des travaux
Déclaration d'achèvement de travaux
Nog enkele opmerkingen, tips en adviezen
Nieuwe Franse regelgeving voor beveiliging van zwembaden
9. Verzekeringen, garanties en aansprakelijkheid bij het bouwen
Overzicht garanties, verzekeringen en aansprakelijkheden bij een contrat de promotion immobilière
Garanties bij een contrat de promotion immobilière
Verzekeringen bij een contract de promotion immobilière
Overzicht garanties & verzekeringen voor de bouw van een individuele woning
Verplichte verzekering opdrachtgever (assurance dommage-ouvrage)
Verplichte garanties bij een contrat de Construction de maisons individuelles
Verplichte verzekeringen bij een contrat de construction de maisons individuelles
Overzicht bestaande garanties bij de bouw in Frankrijk
Aansprakelijkheid
Constatering van gebreken
10. Renovatie en onderhoud
Vergunningen
Slopen
Franse of Nederlandse vaklieden ?
Siret en Siren Nummers
Nog enkele tips
Offertes
Bouw- en doe-het-zelf-pakketten
Aftrek van verbouwings- en renovatiekosten
Een opzichter
Aanleg zwembad
Onderhoud
Verlaagde TVA bij verbouwen
Voorwaarden om in aanmerking te komen voor het verlaagde tarief
Bord in de tuin (tableau d’affichage)
Renoveren van monumenten
Voorwaarden om in aanmerking te komen voor subsidies en fiscale voordelen
Criteria openstelling van monumentaal pand voor publiek
Fiscale aftrek bij openstelling en opbrengsten uit monumentaal pand
Voorwaarden vrijstelling Franse schenk- en erfbelasting monumentale panden en Frans historisch erfgoed
Zelf (ver)bouwen en de aansprakelijkheid
Coeur de ville
11. Appartementsrecht / Copropriété
Rechten en plichten van een copropriété
Cahier des charges
Servicekosten
Wat is wel en wat is niet toegestaan
Verzekeringen
Het beheer van het complex
Copropriété horizontale bij bungalow- of villaparken
Vergaderingen
Nog enkele tips
12. Fiscale aspecten bij de aankoop van bestaand en nieuw onroerend goed
Belasting bij aankoop van bestaand onroerend goed
Wanneer is er sprake van bestaand onroerend goed ?
Registratierecht bij aankoop bestaand onroerend goed
Welke departementen hanteren verlaagd tarief ?
Binnen welke termijn dient u registratierecht te betalen
Aankoop van nieuwbouw
Wat wordt er als nieuwbouw beschouwd ?
Wanneer is BTW (= TVA) verschuldigd ?
Combinatie van diverse tarieven
Teruggaaf TVA
Overige belastingen/heffingen bij aankoop onroerend goed
Geld verdienen aan uw tweede huis
13. Vertrek uit Nederland
Vertrek uit Nederland
Legalisatie documenten de diploma’s
Reisdocumenten
Basisregistratie personen (BRP)
Gevolgen van uitschrijving
Controle op uitschrijving
Wat zijn de gevolgen en boetes als u onterecht staat in- of uitgeschreven in het BRP ?
Wanneer kunt u een briefadres of postadres in Nederland opgeven ?
Kan iemand maar op één plaats in de EU ingeschreven staan ?
Vertrek naar Frankrijk en de (belasting)schulden in Nederland
14. Vestiging in Frankrijk
Wel of geen verblijfsvergunning
(Carte de séjour Communauté européenne) ?
Waar dient u een verblijfsvergunning aan te vragen ?
Vrijwillige aanvraag permis de séjour
Juridisch en/of fiscaal resident
Nog enkele aspecten van verblijf in Frankrijk
Aanvragen Frans fiscaal nummer
De AVF (Accueil des villes Françaises)
Trouwen in Frankrijk
Legalisatie van het huwelijk in Nederland
PACS
Homohuwelijk
Geboorte
Registratie van buitenlandse geboorteakte in Nederland
Verlenging Nederlands paspoort
Met een partner van buiten de EU naar Frankrijk
15. De verhuizing
Verhuizing en invoer van uw inboedel binnen de EU
Vrijstelling van invoerrechten
Zelf verhuizen
Trouwen en verhuizen
Verhuizing naar uw tweede woning
Verkoop van uw tweede woning
Verhuizing bij een erfenis
Vervreemdingsverbod
Belastingtelefoon douane
Het inschakelen van een verhuisbedrijf en de BTW
Checklist keuze van & contact met het verhuisbedrijf
De offerte
De verhuiskosten
Uw eigen inboedel meenemen of nieuw kopen in Frankrijk ?
Nog enkele tips en opmerkingen
Meenemen van huisdieren
Dierenpaspoort voor gezelschapsdieren
Algemene regels
Het oude paspoort/vaccinatieboekje
Vecht- en waakhonden
Knaagdieren
Paarden
Advertorial Zorgeloos verhuizen
16. Bankzaken
Het Franse bankwezen & Checklist keuze van een Franse bank
Het openen van een Franse bankrekening
Wat heeft u nodig voor het openen van een Franse bankrekening ?
Openingstijden van de Franse banken
Een ingezetene vs. een niet-ingezetene rekening
Een niet-ingezetene rekening in Nederland
Kenmerken niet-ingezetenen rekening
Omzetten van uw rekening in een niet-ingezetenen rekeningen
De Franse rekening courant, de carte bleue en cheques
Blokkeren van de rekening
Overige wetenswaardigheden
Spaarrekeningen
Automatische overschrijvingen
De Franse postbank
Elektronisch- en internetbankieren
Bewaartermijnen
Deviezencontrole & limieten contante betalingen
Aangifte in- en uitvoer contanten bij in- of uitreizen EU
Limiet contante betalingen in Frankrijk
Kosten betalingsverkeer
Gezamenlijke betaalmarkt (SEPA)
Common Reporting Standard CRS + uitwisseling gegevens + woonplaats
Strong Customer Authentication (SCA) + Tweetrapsauthenticatie
17. Verzekeringen
Verzekeringsagenten
Aandachtspunten bij Franse verzekeringscontracten
Inboedel- en opstalverzekeringen
Verzekering bij huren van onroerend goed
Multirisque immeuble
Aansprakelijkheid voortkomende uit onroerend goed
Inboedelverzekering
Verzekering van vakantiewoningen
Hoogte van de premies & Betaling van de premies
Verplichte verzekering tegen natuurgeweld
Verzekeringen bij een Nederlandse maatschappij
Aansprakelijkheidsverzekering voor uw gezin
18. De Nederlandse zorgverzekering bij vestiging in Frankrijk
Zorgverzekering en buitenland
Met pensioen of uitkering verhuizen naar het buitenland
Welke stappen moet u nemen voordat u gaat verhuizen ?
Uw meeverhuizende gezinsleden
Enkele gezinssituaties belicht
Hoe kunt u zich in Frankrijk registreren bij het Franse ziekenfonds ?
Waar heeft u recht op in Frankrijk ? / Nederland ?
Wanneer heeft u geen recht op zorg in Nederland ?
Welke bijdragen moet u betalen in Nederland
Woonlandfactor en heffingskortingen
ZVW en Wlz bijdragen als u in Frankrijk woont
Bijdrage Zorgverzekeringswet (Zvw)
Woonlandfactoren
Rekenvoorbeelden toepassing woonlandfactor / verschillende situaties
Zorgtoeslag in het buitenland
Zorg waar u recht op heeft met een European Health Insurance Card
Keuzevrijheid zorg
In Frankrijk wonen en toch ingeschreven blijven in de Nederlandse BRP
Verzekerd in een ander EU-land en medische behandeling in Nederland
Nederlandse WLZ-Zorg in het buitenland
Vergoeding WLZ zorg in het buitenland
PGB
19. De Franse sociale zekerheid (Sécurite Social)
De Franse gezondheidszorg
Protection Universelle Maladie (PUMA)
PUMA en de meeverzekerde echtgenote en gezinsleden
Premiebetaling aan de PUMA
Wie is verplicht verzekerd voor de CSM (Cotisation Subsidiaire Maladie)
Vrijgestelde personen van CSM-premie
CMU Protection Complémentaire
Inkomensgrenzen CMU-C 2019-2020
Peildatum inkomen
Inschrijving bij de CPAM (Caisse Primaire d’ Assurance Maladie)
Benodigde documenten voor inschrijving in de CPAM
Nieuwe formulieren sociale zekerheid in de EU
Gepensioneerden en toegang tot de Franse gezondheidszorg
De PUMA regeling en gezinsleden
Eigen bijdragen en aanvullende ziektekostenverzekering
De huisarts in Frankrijk
Registratie bij de huisarts
Carte Vitale & Feuille de soins
Hoogte van de vergoeding
Apothekers
Vergoeding van medicijnen
Franse ziekenhuizen
Bezoek aan tandarts
Tandartsverzekering
Preventief onderzoek
Zwanger in Frankrijk
Zwangerschapsverlof in Frankrijk
Particuliere verzekering in Frankrijk
Ingeschreven bij het Franse ziekenfonds en verblijf buiten Frankrijk
Checklist keuze verzekeringsmaatschappij
Situatie voor vroeg-gepensioneerden
Opzetten van een bedrijf en automatisch verzekerd tegen ziektekosten
20. Emigratie naar Frankrijk en de Nederlandse sociale verzekeringen
Gevolgen voor de Nederlandse volksverzekeringen
Recht op AOW en ANW bij vertrek naar het buitenland
Vrijwillig verzekeren voor AOW en ANW
Voorwaarden vrijwillige verzekering
Kosten vrijwillige verzekeringen AOW en ANW
21. Het Franse belastingstelsel
Fiscaal resident en fiscale woonplaats
Waar moet u zich als fiscaal resident laten registreren
Franse belastingplicht
Inhouding loonbelasting door werkgever Prélèvement a la source
De persoonlijke inkomstenbelasting (Impôt sur le revenu = IR)
Recht op uitkeringen uit een lijfrenteverzekering
Sociale premies en sociale belastingen
Tabel sociale zekerheidspremies – tarieven 2019
Uitspraak Europese Hof
Franse sociale premies over investeringsinkomen
Premies aanvullende ziektekostenverzekering voor zelfstandigen
Het belastbaar inkomen
Belastingeenheid
Samenwonen of getrouwd ?
De Pacs & Wat heeft u nodig om een Pacs af te sluiten
Enkele andere aspecten van het PACS
De Franse inkomstenbelasting en het belastbare inkomen
Hoge Franse tarieven ?
Het familie quotiënt (quotient familial)
Tarieven inkomstenbelasting
Rekenvoorbeeld
Wanneer worden kinderen als financieel afhankelijk beschouwd ?
Globaal verschuldigde inkomstenbelasting
Algemene belastingverminderingen en forfaitaire aftrekposten
Crédit d ‘Impôt
Energiebesparing (Crédit d’impôt pour la transition énergétique = CITE)
Tegemoetkoming vanwege aanpassingen aan de woning (crédit d’impôt l’aide à la personne)
Fiscale tegemoetkoming vanwege kinderopvang buitenshuis
Aftrekposten/verminderingen voor de Franse inkomstenbelasting (réduction d'impôt)
Aftrek thuiszorg/langdurige zorg in zorgcentrum
Réductions voor schoolgaande kinderen
Aftrek i.v.m. financieel afhankelijke kinderen (pension alimentaire)
Studenten en stagiaires
Aftrek huishoudelijke hulp
Aftrek hypotheekrente
Belastingkortingen
Belaste pensioenen in Frankrijk
Belastingheffing over investeringsinkomen
Uw Nederlandse bank- en beleggingsrekeningen als u in Frankrijk woont
Nederlandse lijfrente en de Franse fiscus
Aangifte inkomstenbelasting
Hulp bij belastingaangifte
Aangifteperiodes
Franse aangifteformulieren
Rectificatie/correctie van uw aangifte
Bericht van de belastingdienst (Avis de situation déclarative à l’ impôt sur le revenu (ASDIR)
Betaling van de belastingaanslag
Correctie door de Franse belastingdienst
Belastingwijzigingen 2020
Tarieven inkomstenbelasting 2020
Niet-ingezetenen
Belasting bij arbeid in Frankrijk door niet-ingezetenen
Bronbelasting niet-ingezetenen (non-résidents)
BTW
BTW tarieven in Frankrijk
Vertrek uit Frankrijk en de afrekening met de Franse fiscus
Vennootschapsbelasting (impôt sur les sociétés )
Fiscaal vertegenwoordiger niet langer verplicht
22. De Franse gemeentelijke belastingen
Inleiding
Taxe Foncière & Vrijstelling taxe foncière
Waardebepaling van het onroerend goed
Hogere aanslag voor tweede huizen
Afvalheffing (taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM)
Taxe Assimilée
Vrijgesteld onroerend goed
Vrijstelling bij oplevering van energiezuinige huizen
Verhuurder en vrijstelling taxe foncière
Persoonlijke vrijstelling vanwege leeftijd of handicap
Inkomensgrenzen voor vrijstelling
Betaling gemeentelijke belastingen
Incasso-centrum
Hervorming Taxe d’habitation
Afschaffing Taxe d’habitation voor het hoofdverblijf
Gefaseerde afschaffing
Kijkgeld (contribution à l’audiovisuel public)
Bedrijven en de gemeentelijke belastingen
23. De Franse vermogensbelasting (impôt sur la fortune immobilière)
Gedeeltelijke afschaffing vermogensbelasting
Onroerende zaken belast, roerende zaken niet
Tarieven vermogensbelasting
Wat wordt in Frankrijk verstaan onder onroerende goederen ?
Wat is de netto waarde van het onroerend goed ?
Wanneer dient u aangifte Franse vermogensbelasting te doen ?
Wanneer dient u de vermogensbelasting te betalen ?
De Franse fiscus jaagt op onroerendgoedvennootschappen
Nieuwe ontwikkelingen
Bijlagen
Bronnen
