De Plus Value vóór de uitspraak van het Europese Hof

20-11-2014

Lusten Frans huis gaan gepaard met zware lasten

Een vakantiehuis kopen in Frankrijk is financieel minder aantrekkelijk geworden. Boosdoener is de ‘plus value’, een grillige fiscale heffing bij verkoop van tweede huizen.

Wie een tweede onderkomen wil in Frankrijk, moet goed weten waaraan hij begint. ‘Het grootste probleem is onbekendheid’, zegt Pieter Fangman van France Estate Services, gespecialiseerd in de begeleiding van onroerendgoedtransacties in Frankrijk ‘Enerzijds met de risico’s, anderzijds met de kansen op een gunstige deal.’

Heet hangijzer is de ‘plus value’, een ingewikkelde, omstreden en regelmatig aangepaste fiscale heffing van krap 35% op winst bij verkoop van tweede huizen in Frankrijk (zie kader op pagina 2). Hier valt voor Nederlanders bijna niet aan te ontkomen, aangezien de afschrijvingsperiode vorig jaar is opgerekt van vijftien naar dertig jaar.

Fangmans zakenpartner Willem Kam legt uit dat de verkoper twee opties heeft om de fiscale pijn te verzachten. Ofwel een forfaitair percentage (15%) optellen bij de aankoopprijs ofwel de kosten van structurele verbouwingen of uitbreidingen in mindering brengen.

Voor de laatste route geldt een mits. Men moet de met Franse btw (tva) belaste facturen kunnen overleggen plus de bijbehorende bankafschriften. Vooral dat laatste is belangrijk. Eerder werd deze belasting gedurende vijftien jaar lineair afgeschreven, maar tegenwoordig is deze termijn dertig jaar en verloopt de afschrijving aan het begin van deze periode veel trager. Veel Nederlanders hebben hun rekeningen en afschriften van vijftien jaar terug al lang weggedaan, wat hun soms tonnen kan kosten.

De plus value, die betrekking heeft op het verschil tussen aan- en verkoopprijs, valt uiteen in twee onderdelen: inkomstenbelasting (19%) en sociale premies (15,5%). Deze laatste heffing is omstreden want die geldt ook voor niet-ingezetenen met een tweede huis in Frankrijk. De afdeling sociale zaken van de Europese Commissie bereidt inmiddels een procedure voor tegen de Fransen.

Ton Steinz van advocatenkantoor Steinz & Dijkstra, die adviseert over de Franse vastgoedmarkt en ook transacties begeleidt, rekent voor dat de plus value bij de verkoop van een tweede woning van € 200.000 die na tien jaar wordt verkocht voor € 600.000 kan oplopen tot meer dan een ton. Het belastingdeel bedraagt dan ruim € 50.000 en de betwiste ‘sociale heffing’ € 56.000.

Het is niet eenvoudig om de effecten van de plus value te omzeilen of te verzachten. Aan bepaalde vrijstellingen, bij echtscheiding of gedwongen verkoop, zitten namelijk allerlei mitsen en maren.

En op voorhand opbrengsten genereren uit de tijdelijke verhuur van de tweede woning om de kosten van de plus value bij verkoop te drukken? Als dit al lukt, worden de huurpenningen stevig belast.

Bij vererving valt de eigenaar van een tweede huis niet onder de plus-valueregeling. Er moeten wel Franse successierechten betaald worden. Volgens Willem Kam hebben de erven er zeker belang bij goed na te denken over de waarde van hun successieaangifte — zeker als zij overwegen het huis binnen afzienbare tijd te verkopen. ‘Indien op de verkoopprijs winst wordt geboekt ten opzichte van de waarde van de aangifte, wordt daarover doorgaans het hogere plus-valuetarief geheven.’

De plus value hangt als een zwaard van Damocles boven de Nederlandse huizenkoper in Frankrijk. Maar de kosten koper zijn ook niet gering. Er zijn ten eerste overdrachtskosten verschuldigd, even afgezien van de rekening van de makelaar (doorgaans 5% ex.tva oftewel btw) die kopers in sommige gevallen ook betalen. De overdrachtskosten bedragen bij een gemiddelde aankoop circa 6,8% en bestaan uit overdrachtsrechten voor de staat dan wel het departement (5,09%), notariskosten (0,825%), lokale heffingen en kadastrale rechten, die onder 1% blijven. Hypotheekkosten zijn buiten beschouwing gelaten.

Dan zijn er nog de taxe d’habitation en de taxe foncière: plaatselijke belastingen te vergelijken met de Nederlandse onroerendezaakbelasting en bestaande uit een gebruikers- en eigenaarsgedeelte. Deze heffing, doorgaans lager dan de werkelijke waarde, is gebaseerd op kadastrale gegevens over de periodiek aan te passen huurwaarde. Ze zijn op te vragen bij de gemeente. Net als in Nederland lopen de tarieven per gemeente uiteen.

France Estate Services, dat jaarlijks ruim vijftig cliënten begeleidt bij transacties vanaf zo’n € 150.000 tot veel hoger, besteedt veel aandacht aan het bewaken van veranderende wetgeving, ook op fiscaal gebied. Fangman: ‘De Nederlandse koper/verkoper staat voor lastige afwegingen. Wij spreken beide talen vloeiend, kennen de rechtssystemen, de cultuur van het zakendoen en zijn met ons netwerk van makelaars, notarissen, taxateurs en bouwkundig experts aanwezig in grote delen van Frankrijk.’

Juristen Fangman en Kam zien in deze gecombineerde dienstverlening — speuren naar onroerend goed, onderhandelen met partijen en bij aankoop het opzetten van een goede juridische, fiscale en financieringsstructuur — hun meerwaarde.

Knelpunten genoeg. Ton Steinz, die met zijn kantoor tientallen cliënten begeleidt, acht de fase vóór het tekenen van het koopcontract cruciaal. ‘Het is zaak dat de koper gebreken aan het huis snel op het spoor komt. Dat kan door te informeren bij de gemeente, door bouwkundige rapporten op te vragen of door de verkoper een ondertekende verklaring te laten afgeven.’ Op de achtergrond speelt daarbij steeds het gegeven dat Franse gewoonten en gebruiken een specifieke benadering vereisen.

Willem Kam herkent dit: ‘De meeste Nederlanders gaan met feilloze precisie op de zere tenen van een Fransman staan. Het bereiken van een goed onderhandelingsresultaat wordt daardoor vrijwel onmogelijk.’ Een Fransman wil met respect worden behandeld en voelt zich snel aangetast in zijn eer. Een koper moet niet tegen een Fransman zeggen dat hij diens huis te duur vindt. Het is beter als de koper zegt dat zijn budget ontoereikend is.

Ook aan de kant van de verkoper kan veel misgaan. Soms is sprake van een verbouwing of aanbouw waarvoor de vereiste vergunning ontbreekt. En een verkoper die rapporten laat opstellen over asbest, de riolering of gas en elektra kan erachter komen dat sprake is van allerlei mankementen. Steinz: ‘Bij dergelijke tegenvallers, die soms in de tienduizenden euro’s lopen, ontstaat een ingewikkeld spel tussen verkoper en koper. Zeker als de verkoopprijs niet is afgestemd op deze extra kosten. Want dat is natuurlijk de truc.’

Geliefde Franse vestigingsplaatsen buiten de Côte d’Azur, waar Fangman en Kam de helft van hun omzet halen en zelf ook tweede huizen bezitten, zijn Bordeaux, Dordogne, Bretagne, Normandië en de Franse Alpen. Maar ook een appartement in Parijs spreekt tot de verbeelding. Insee, het Franse bureau voor de statistiek, stelde de prijsindex voor nieuwe en bestaande huizen in Frankrijk over het tweede kwartaal vast op 104,1, tegen 105,3 over het vergelijkbare kwartaal in 2012.

Volgens Fangman en Kam zijn de huizenprijzen in Frankrijk de afgelopen jaren met 10% tot 30% minder scherp gedaald dan die in Nederland. Fangman: ‘We zien op dit lagere niveau een redelijk functionerende markt. Huizen staan weliswaar wat langer te koop, maar als ze realistisch geprijsd zijn niet langer dan enkele maanden.’

Verkopen op het oude prijsniveau is volgens hem kansloos. ‘Iemand die tien jaar terug een huis kocht aan de Côte d’Azur voor € 700.000 kan dit heden — na een prijsstijging in de eerste en een prijsdaling in de tweede periode van vijf jaar —nog altijd verkopen voor € 800.000. In het binnenland daarentegen is sprake van prijsval tot plaatselijk tientallen procenten.’

Ook Steinz, die zich baseert op gegevens van de Franse makelaarsvereniging FNAIM en vakbladen van het Franse notariaat, zegt dat de vastgoedcrisis in Frankrijk minder hard heeft toegeslagen dan in Nederland. ‘Het aantal transacties dat wij begeleiden is niettemin afgenomen, hetgeen we compenseren met advieswerk.’ De Franse belastingdienst houdt het aantal tweede huizen van buitenlanders in Frankrijk op circa 360.000. Volgens Steinz zijn er 80.000 in Nederlandse handen. Dat is inclusief de huizen van Nederlanders die naar Frankrijk zijn geëmigreerd.

Oudere ‘émigrés’ willen vaak terug. France Estate Services begeleidt deze verkopers ook bij hun rentree in Nederland. Het betreft vooral de groep geëmigreerde zeventigers, voor wie het aanhouden van hun huis in Frankrijk te veel wordt. Afscheid nemen valt hun zwaar. Kam: ‘Ze willen niet dat de buitenwacht hun terugkeer interpreteert als een mislukking.’

Hoe nu verder? Fangman en Kam verwachten dat de onroerendgoedmarkt onder het bewind van president François Hollande eerder stabiel zal blijven dan hard zal groeien. Fangman: ‘Probleem blijft het gat tussen geboden bedragen en vraagprijzen. Verkopers hebben vaak nog de prijzen van voor de crisis in hun hoofd. Partijen die verkopen zullen met hun prijzen moeten zakken.’

Plus value

Een huiseigenaar die te maken krijgt met de ‘plus value’-taks mag een forfaitair bedrag van 15% optellen bij de aankoopprijs. Of hij mag in plaats daarvan de werkelijk gemaakte kosten van structurele verbeteringen en uitbreidingen of nieuwbouw bij zijn prijs van verkrijging optellen.

Zowel bij keuze voor bijtelling van deze 15% als de bijtelling van de werkelijke kosten (geen gewoon onderhoud of vervanging), moet men als niet-ingezetene een door de Franse fiscus goedgekeurde ‘représentant fiscal’ aanwijzen, die jegens de overheid aansprakelijk is voor de juistheid van de aangifte en daarvoor doorgaans een tarief hanteert van 1% over de verkoopprijs.

De plus-valuetaks verandert regelmatig. Het deel inkomstenbelasting (19%) schrijft af over 30 jaar. Dit was voorheen 15. Het eerste huis (hoofdverblijf) is uitgezonderd, al gaan er geruchten dat Hollande deze ook onder de regeling wil laten vallen.

Om de Franse huizenmarkt te stimuleren zijn onlangs twee verplichte maatregelen ingevoerd. Voor wie zijn huis tussen 1 september 2013 en 1 januari 2014 verkoopt, geldt geen afschrijvingstermijn van 30 jaar over het deel inkomstenbelasting, maar van 22 jaar. Deze periode wordt mogelijk verlengd. (De termijn van het deel sociale lasten blijft 30 jaar.)

Het is overigens de vraag of er wel sociale lasten geheven mogen worden van niet-ingezetenen, elders in de EU woonachtig, die immers in hun thuisland sociale lasten afdragen. Daarover wordt in EU-verband een procedure tegen Frankrijk gevoerd.

Een andere versoepeling — een reductie op de vermogenswinst met 25% — geldt van 1 september 2013 tot 1 september 2014. Tegenover deze verzachtende maatregelen staat een straftarief bij een vermogenswinst van meer dan € 50.000, beginnend bij 2% en oplopend tot 6%.

‘Gespecialiseerde bemiddelaar is zijn geld waard’

Radioloog Oscar Kesselring uit Oosterbeek kocht onder begeleiding van France Estate Services in de prijsklasse boven vijf ton een tweede huis in Grasse. Aanvankelijk had hij een Nederlandse makelaar van een Frans kantoor in de arm genomen, maar die beviel niet. Deze bemiddelaar hield zich volgens Kesselring te strikt aan de opgegeven limiet en dacht te weinig mee.

Zonder France Estate Services hadden we het huis dat we uiteindelijk kochten, een ruime woning met zwembad, poolhouse en een royale tuin, nooit gevonden.’ Bij aankoop wist het Haagse bureau enkele tonnen van de vraagprijs af te dingen. Ook over de ‘after sales service’ is hij content. ‘We vonden dankzij hun bemiddeling een goede aannemer, een elektricien en een professional die de ramen en kozijnen verving. Het loont. Boven op de aanbetaling moest ik nog een gering bedrag aan begeleidingskosten betalen. Kesselring overweegt na zijn pensionering volgend jaar een appartement in Amsterdam te kopen en vandaaruit regelmatig naar Zuid-Frankrijk te reizen. ‘Zo blijven we in contact met de kinderen en kleinkinderen’.

Voormalig marineofficier Hans Beiler uit Den Haag verkocht voor enkele tonnen zijn woning in het Zuid-Franse Gattières na bemiddeling door France Estate Services. Beiler: ‘Ik werd door de bank op Fangman geattendeerd.’Door diens uitgebreide netwerk en de keuze voor het juiste prijsniveau kon het huis in korte tijd van eigenaar wisselen. De oud-marineman en zijn echtgenote hadden het huis in het begin van de jaren negentig gekocht van de oom en tante van haar. De oom wilde het huis ‘opeten’ en koos voor een verkoop ‘en viager occupé’. Volgens deze constructie koopt de koper het huis via een aanbetaling en is dan direct eigenaar. Zolang de verkoper leeft en het huis bewoont, betaalt koper hem een jaarlijkse lijfrente als aflossing. Beiler: ‘Tante is pas een paar jaar terug op 90-jarige leeftijd overleden. Toch zijn we er financieel niet bij ingeschoten.’ Hij zegt veel steun gehad te hebben van France Estate Services. Beiler moest bijvoorbeeld kunnen aantonen dat hij twintig jaar lijfrente had betaald. Daarnaast was er een moeizaam contact met de notaris van de koper. Met de opbrengst van het huis kan het echtpaar nog meer genieten van hun liefhebberij: zelf vliegen.

Met medewerking van Pieter Fangman van France Estate Services (artikel verschenen in het Financieele Dagblad)

www.franceestateservices.com

De Plus Value vóór de uitspraak van het Europese Hof

Plus value

‘Gespecialiseerde bemiddelaar is zijn geld waard’

Nieuwsbrief

eenhuisinhetbuitenland