Betaling van de koopsom; nieuwe regels

juni 2015

Nieuwe wetgeving omtrent betaling van de koopsom

Eind december 2013 heeft de Italiaanse regering een wet aangenomen die belangrijke gevolgen heeft voor de regeling bij de betaling van de koopprijs bij de overdracht van Italiaans onroerend goed. In deze wet is bepaald dat de koopprijs op het moment van ondertekening van de koopakte bij de passerende notaris moet zijn gedeponeerd. Hierbij heeft de notaris de verplichting om de koopprijs aan de verkoper over te maken, zodra hij heeft vastgesteld dat er aan alle voorwaarden voor het vrijgeven van de koopprijs is voldaan.

Deze nieuwe wet is ingevoerd om de koper te beschermen tegen het risico dat in de periode tussen het moment van ondertekening van de koopakte en de overschrijving daarvan op de verkochte zaak beslag wordt gelegd of een hypotheek wordt ingeschreven.

Een soortgelijke depotregeling kent men ook in Nederland. In Nederland verliest de verkoper zijn eigenom op het moment dat wordt voldaan aan de voorwaarde voor doorbetaling van de koopsom (dit is op het moment van inschrijving van de koopakte in de openbare registers). Nadat de in-schrijving heeft plaatsgevonden betaalt de Nederlandse notaris de koop-prijs aan de verkoper, meestal direct na inschrijving, dus vaak nog op de-zelfde dag. De Nederlandse notaris zal de akte alleen inschrijven als na controle is gebleken dat er geen beslagen en hypotheken op de zaak rusten. In de situatie dat dit niet het geval is, zal de notaris de akte niet inschrijven en zal het eigendom niet overgaan en betaalt de notaris de bij hem gedeponeerde koopprijs terug aan de koper.

In Italië verloopt het proces echter anders, ten nadele van de verkoper. In Italie verliest de verkoper reeds zijn eigendom door ondertekening van de koopakte, dus niet pas bij inschrijving in de openbare registers. Daarom werd (tot nu toe) de koopprijs in Italië reeds bij ondertekening van de koopakte voldaan. Kopers stonden in deze situatie zwakker, omdat de overschrijving van de akte in de openbare registers nog niet had plaats gevonden en er nog van alles kon gebeuren ten nadele van de koper. Met de nieuwe wet staat de koper sterker, maar wordt de positie van de verkoper zwakker. De verkoper verliest zijn eigendom na ondertekening van de koopakte, terwijl hij nog niet zijn geld heeft ontvangen. Een ander nadeel is dat de verkoper geen rente ontvangt over de koopsom die ge-deponeerd is bij de notaris, omdat de nieuwe wet bepaalt dat de notaris de rente over gedeponeerde gelden moet afdragen aan de Italiaanse staat.

Verkopers kunnen door deze nieuwe wetgeving in de problemen komen. Problemen kunnen ontstaan bij transacties waarbij in de koopakte voor-waarden zijn opgenomen waaraan de verkoper na ondertekening van de koopakte lastig kan voldoen. Ook kan er een discussie ontstaan of de ver-koper wel aan zijn verplichtingen heeft voldaan. Ook in de situatie waarbij de koper spijt krijgt van de ondertekening van de koopakte zal de koper belang hebben bij al of niet gespeelde onenigheid en/of discussie om alsnog met toestemming van de verkoper onder de koopakte uit te komen.

De notaris die de koopprijs in depot heeft zal bij zo’n discussie een belangrijke rol kunnen gaan spelen. Hij moet immers beoordelen of de verkoper aan alle voorwaarden heeft voldaan. Enerzijds wordt de positie van de koper sterker, anderzijds wordt de positie van de verkoper zwakker, ook al omdat de koper de notaris aanwijst.

Bron:

Mr. Joost van der Heijden

http://www.joostvanderheijden.nl/

Betaling van de koopsom; nieuwe regels

Nieuwsbrief

eenhuisinhetbuitenland