Portugal : Licença de habitabilidade of Licença de habitação is niet meer nodig

Onderzoek naar de bewoonbaarheid / woonvergunning

(Licença de habitabilidade of Licença de habitação)

Oude situatie

Wanneer een huis is afgebouwd en de bouw door de autoriteiten is goedgekeurd dan wordt er door de gemeente een bewoonbaarheidsverklaring of woonver-gunning afgegeven. Normaliter geeft de gemeente deze na inspectie van het pand af, waarbij o.a. gekeken wordt of het huis gebouwd is volgens de door de gemeente goedgekeurde plannen. Dit is de licença de habitabilidade of licença de habitação (ook wel licença de ocupação of utilização).

Onroerend goed dat vóór 1951 is gebouwd hoeft geen bewoonbaarheids-verklaring (licença de habitabilidade) te hebben, wel een Certidão da Câmara Municipal van waar het onroerend goed zich bevindt, waarin vermeld wordt dat het onroerend goed vóór 1951 is gebouwd.

Laat uw advocaat nachecken of er zo'n verklaring is. Een inspecteur van de gemeente zal het huis (of bouwval) bezichtigen en verklaren dat dit het geval is. Wanneer het huis nog gebouwd moet worden of al in een bepaalde bouwfase verkeert dan dient u uw advocaat uit te laten zoeken of er volledige zekerheid bestaat, dat er na oplevering een bewoonbaarheidsverklaring wordt afgegeven door wie, waar en wanneer. Zo'n bewoonbaarheidscertificaat geldt als een con-trolemiddel en geeft aan of het onroerend goed wel volgens de voorschriften en regels van het bestemmingsplan is gebouwd. Zo'n certificaat is noodzakelijk om aangesloten te worden op locale nutsvoorzieningen als water, elektra, riolering, gas, toegangswegen etc. De gegevens van het perceel, pand en eigenaar, zo-als die staan geregistreerd in het registratiekantoor, bij de belastingdienst en op het gemeentehuis dienen met elkaar overeen te stemmen. Zo niet dan is er iets mis en kunt u problemen verwachten. Laat uw advocaat uitzoeken wat er mis is en of dit binnen een redelijke termijn kan worden opgelost.

Nieuwe situatie

Licença de Habitação is vanaf 2024 niet meer nodig

Vanaf 4 maart 2024 is het niet meer nodig is om een woonvergunning (Licença de Habitação) of pre-1951 certificaat te hebben om de eigendomsoverdracht van een woning bij de notaris te voltooien.

Simplex Urbanístico

Het was een veelgehoorde klacht op de vastgoedmarkt in Portugal dat vergunningen inherent traag en ingewikkeld waren. Eén van de resultaten hiervan was de onzekerheid over wanneer de bouw kon beginnen en hoe lang het zou duren om goedkeuringen te krijgen. Om de woningbouw te stimuleren is er een nieuwe wet ingevoerd "Simplex Urbanístico"

De nieuwe wet (decreto lei 10/2024 van 8 januari maakt deel uit van de "Simplex Urbanístico" (Simplex Stadsplanning) en bestaat uit een reeks van 26 maatregelen, die gericht zijn op het vereenvoudigen, moderniseren en innoveren van de administratieve overheidsdiensten door het afschaffen van vergunningen, machtigingen, handelingen en procedures die overbodig zijn op het gebied van stadsplanning, overdracht van onroerend goed, teneinde onnodige kosten te voorkomen en tijd te sparen.

Decreto-Lei ' n.º 10/2024 | DR (diariodarepublica.pt)

Wat verandert er in de praktijk met de nieuwe wetswijzigingen?

De Simplex Urbanistico heeft met name gevolgen voor de aankoop van woningen en is sinds begin 2024 van toepassing.

In het bijzonder "worden formaliteiten met betrekking tot de aan- en verkoop van het onroerend goed vereenvoudigd, waardoor formaliteiten die geen waarde toevoegen, geschrapt, zoals o.a. de Licença de Habitação.

Dit betekent dat er tijdens de ondertekening van het koop- en verkoopcontract van het onroerend goed niet langer verplicht is om het bestaan van het technische huisvestingsgegevensblad en de gebruiksvergunning te tonen of te bewijzen.

Dit klinkt natuurlijk mooi zo’n vereenvoudiging en weer een document of licencie minder, maar deze wetswijziging brengt echter ook risico's met zich mee voor kopers en investeerders. Want weet u nog wel wat u koopt ?

Als koper doet u er daarom toch verstandig aan om uw makelaar te vragen om deze gegevens toch op te vragen bij de eigenaar/verkoper. Zoals een kopie van de officiële, gestempelde plattegronden van de woning.

Deze plattegronden zijn uitgegeven door de gemeente en geven kopers en investeerders de transparantie en zekerheid of hetgeen wat goedgekeurd is in overeenstemming is met de werkelijke bebouwing.

Bij twijfel of de gemeentelijke goedkeuring wel in overeenstemming is met de werkelijke bouw, kunnen kopers eventueel aanvullend onderzoek aanvragen.

Ook als er een plattegrond of goedkeuring ontbreekt kunnen kopers beslissen om een bouwrapport op te laten maken waarbij de gehele woning opnieuw ingemeten wordt, voordat er tot een koop wordt overgegaan.

Voorbeeld

Stel u heeft een huis op het oog, waarvoor een goedkeuring/vergunning bestaat met een bebouwde oppervlakte van 50 m2, maar in de praktijk blijkt er een huis te staan met een bebouwde oppervlakte van 200 m2.

Het huis voldoet dan niet aan de bouw- en veiligheidsvoorschriften.

Daarbij komt dat banken die een hypothecaire financiering verstrekken wel een woon- en gebruiksvergunning eisen om goedkeuring te kunnen geven aan de financiering.

Als u niet in staat bent om een lening te krijgen, bestaat het risico dat u de aanbetaling verliest die is gedaan tijdens de ondertekening van het promessecontract (CPCV).

Ook bij verkoop van uw huis zonder Licença de habitação kan het complexer zijn uw huis te verkopen en wordt het huis mogelijk onder vraagprijs of marktwaarde verkocht.

Aan de ene kant minder regeldruk, maar de onzekerheid voor koper neemt hierdoor wel toe. De markt wordt hierdoor minder transparant. Dus weet wat u koopt en laat u goed begeleiden en vraag om zoveel mogelijk documenten en vergunningen die bij het huis horen.

Hoe beschermt u zich zelf ?

Ook al is een bewonings- of gebruiksvergunning niet langer verplicht, aarzel niet om alle beschikbare documentatie over het onroerend goed op te vragen, om te voorkomen dat u zich vastlegt zonder absolute zekerheid over de veiligheid en bewoonbaarheid van het verworven onroerend goed.

Meer weten over emigreren en of aankoop, bezit of verhuur van onroerend goed in Portugal ?

Lees er alles over in de Guide Lines Handboeken voor Portugal

Portugal : Licença de habitabilidade of Licença de habitação is niet meer nodig

Nieuwsbrief

eenhuisinhetbuitenland